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公告]15潭万楼:湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司跟踪评级报

时间:2019-05-29 22:10 来源:未知 作者:admin

  湘潭市万楼新城开辟扶植投资无限公司跟踪评级演讲

  主体持久信用

  跟踪评级成果:AA

  评级瞻望:不变

  前次评级成果:AA

  评级瞻望:不变

  现金类资产(亿元)

  资产总额(亿元)

  所有者权益(亿元)

  短期债权(亿元)

  持久债权(亿元)

  全数债权(亿元)

  调整后全数债权(亿元)

  停业收入(亿元)

  利润总额 (亿元)

  运营性净现金流(亿元)

  停业利润率(%)

  净资产收益率(%)

  资产欠债率(%)

  全数债权本钱化比率(%)

  调整后全数债权本钱化比率(%)

  流动比率(%)

  注:调整后全数债权=全数债权+持久对付款中有息部门。

  王存 黄琪融 任黛云

  地址:北京市向阳区开国门外大街 2 号

  中国人保财险大厦 17 层(100022)

  结合资信评估无限公司(以下简称“联

  合伙信”)对湘潭市万楼新城开辟扶植投资

  无限公司(以下简称“公司”)的跟踪评级反

  映了跟踪期内,公司作为湘潭市根本设备建

  设及地盘一级开辟实施主体,在财务补助及

  地盘出让金返还等方面获得湘潭市当局持续

  无力的支撑。跟踪期内,湘潭市经济实力稳步

  增加,为公司供给了优良的外部成长情况;公

  司资产规模持续扩张,停业收入快速增加。同

  时结合资信关心到,公司资产流动性一般、代

  建项目收入实现质量差以及盈利能力较弱等

  要素给公司信用程度带来的晦气影响。

  跟着万楼新城片区城镇化的不竭推进,

  将来公司运营环境将连结相对不变,结合资

  信对公司的评级瞻望为不变。

  “15潭万楼债/15潭万楼”设置提前还款

  放置,无效地降低了资金集中偿付压力。

  分析考虑,结合资信维持公司主体持久

  信用品级为 AA,评级瞻望为不变,并维持“15

  潭万楼债/15 潭万楼”的信用品级为 AA。

  1. 湘潭市经济及财务实力稳步增加,为公司

  成长供给了优良的外部情况。

  2. 跟踪期内,公司为湘潭市的根本设备扶植、

  地盘开辟实施主体,目前担任万楼新城

  的城中村革新及城市棚户区革新工作,

  并持续获得湘潭市当局的支撑。

  1. 跟踪期内,受湘潭市政策和房地产市场的

  影响,公司地盘开辟营业板块仍未实现收

  2. 跟踪期内,公司应收账款规模大幅增加,

  代建项目收入实现质量差,资金压力大。

  3. 公司部门代建市政工程项目尚未确定资

  金均衡方案,将来还款来历有待关心。

  4. 公司在建及拟建项目投资规模较大,具有

  必然的外部融资压力。

  5. 公司地盘出让净收益返还的现实回款情

  况与估计回款打算具有必然差别,将来执

  行力度有待关心。

  一、本演讲援用的材料次要由湘潭市万楼新城开辟扶植投资无限

  公司(以下简称“该公司”)供给,结合资信评估无限公司(以下简称

  “结合资信”)对这些材料的实在性、精确性和完整性不作任何包管。

  二、除因本次评级事项结合资信与该公司形成委托关系外,结合

  资信、评级人员与该公司不具有任何影响评级行为独立、客观、公道

  的联系关系关系。

  三、结合资信与评级人员履行了实地查询拜访和诚信权利,有充实理

  由包管所出具的评级演讲遵照了实在、客观、公道的准绳。

  四、本演讲的评级结论是结合资信根据合理的内部信用评级尺度

  和法式做出的独立判断,未因该公司和其他任何组织或小我的不妥影

  响改变评级看法。

  五、本演讲用于相关决策参考,并非是某种决策的结论、建议。

  六、本次跟踪评级成果自本演讲出具之日起至响应债项到期兑付

  日无效;按照后续跟踪评级的结论,在无效期内信用品级有可能发生

  湘潭市万楼新城开辟扶植投资无限公司跟踪评级演讲

  一、跟踪评级缘由

  按照相关要求,按照结合资信评估无限

  公司关于湘潭市万楼新城开辟扶植投资有

  限公司主体持久信用及“15 潭万楼债/15 潭

  万楼”的跟踪评级放置进行本次按期跟踪评

  二、企业根基环境

  湘潭市万楼新城开辟扶植投资无限公司

  (以下简称“公司”)系由湘潭市雨湖区护潭工

  成立的湘潭市护潭工业开辟扶植无限公司(原

  用名),注册本钱 1000 万元。2007 年 7 月,公

  司股东变动为湘潭市雨湖区财务局,并改名为

  湘潭市河西万楼新城开辟扶植投资无限公司;

  2009 年 4 月,湘潭市雨湖区财务局对公司增资

  潭市人民当局国有资产监视办理委员会(以下

  简称“湘潭市国资委”),公司名称更为现名。

  2012 年 7 月,湘潭市国资委将持有公司 100%

  股权划归湘潭地产集团运营无限公司(以下简

  称“地产集团”)持有,地产集团为湘潭市国资

  委的全资子公司;2012 年 10 月,地产集团对

  年 1 月,经湘潭市国资委同意,湘潭城乡扶植

  成长集团无限公司将所持湘潭城市棚户区革新

  无限公司(以下简称“棚改公司”)100%股权中

  的 51%股权无偿划转给公司。2014 年 5 月,地

  产集团对公司进行货泉增资 25000 万元,并由

  湘潭宏华结合会计师事务所(通俗合股)

  出具的验资演讲(宏华会验字[2014]第 008 号)。

  截至 2016 岁尾,公司实收本钱为 35000 万元,

  地产集团为公司独一股东,湘潭市国资委为实

  公司运营范畴:项目投资及办理;万楼新

  城区的扶植投资、项目筹谋;受市人民当局委

  托进行地盘开辟运营;泊车场收费。(依法须经

  核准的项目,经相关部分核准后方可开展运营

  截至 2016 岁尾,公司归并范畴内具有 1

  家子公司,即棚改公司;下设分析办理部、财

  务融资部、前期规划部、征地拆迁部、成本控

  制部和工程扶植部等 6 个本能机能部分。

  截至 2016 岁尾,公司归并资产总额

  219.52 亿元,所有者权益(含少数股东权益

  司归并口径下实现停业收入 12.90 亿元,利

  公司居处:湘潭市雨湖区韶山东路 55 号;

  法定代表人:陈卫文。

  三、募集资金利用环境

  “15 潭万楼债/15 潭万楼”募集资金 20

  亿元,债券刻日为 7 年,该期债券按年付息;

  在券存续期的第 3、4、5、6、7 岁暮,每年

  按照刊行总额 20%的比例了偿本金。

  该期债券募集资金次要用于湘潭市万

  楼片区城中村革新安设区扶植项目、湘潭市

  万楼片区城中村革新配套根本设备扶植项

  目和长株潭城际铁路湘潭段站场配套工程

  项目 3 个项目;截至 2016 岁尾,上述 3 个

  项目已累计利用募集资金 18.55 亿元,占募

  集资金总额的 92.73%。跟踪期内,公司已按

  时了偿利钱。

  表 1 “15 潭万楼债/15 潭万楼”募投项目环境(单元:亿元、%)

  募集资金占项

  目总投资比例

  利用募集资金

  湘潭市万楼片区城中村革新安设区扶植项目

  湘潭市万楼片区城中村革新配套根本设备扶植

  长株潭城际铁路湘潭段站场配套工程项目

  材料来历:公司供给

  四、宏观经济和政策情况

  2016 年,在英国颁布发表脱欧、意大利修宪

  公投失败等风险事务的影响下,全球经济维

  持了迟缓苏醒态势。在相对复杂的国际政治

  经济情况下,中国继续推进供给侧布局性改

  革,全年现实 GDP 增速为 6.7%,经济增速

  下滑趋缓,但下行压力未消。具体来看,产

  业布局继续改善,固定资产投资缓中趋稳,

  消费平稳较快增加,外贸情况有所改善;全

  国居民消费价钱指数(CPI)连结暖和上涨,

  工业出产者出厂价钱指数(PPI)和工业出产

  者购进价钱指数(PPIRM)持续回升,均实

  现转负为正;制造业采购司理指数(PMI)

  四时度稳步回升至 51%以上,显示制造业持

  续回暖;非制造业商务勾当指数全年均在 52%

  以上,非制造业连结较快扩张态势;就业形

  势总体不变。

  积极的财务政策和稳健适度的货泉政

  策对经济平稳增加阐扬了主要感化。2016 年,

  全国一般公共预算收入 15.96 万亿元,较上

  年增加 4.5%;一般公共预算收入 18.78 万亿

  元,较上年增加 6.4%;财务赤字 2.83 万亿

  元,现实财务赤字率 3.8%,为 2003 年以来

  的最高值,财务政策继续加码。2016 年,央

  行下调人民币存款预备金率 0.5 个百分点,

  并矫捷使用多种货泉政策东西,指导货泉信

  贷及社会融资规模合理增加,市场资金面保

  持适度宽松,人民币汇率贬值压力边际削弱。

  三大财产连结不变增加,财产布局继续

  改善。2016 年,中国农业出产形势根基不变;

  工业出产企稳向好,企业效益持续改善,主

  要受益于去产能、财产布局调整以及行业顺

  周期的影响;办事业连结快速增加,第三产

  业添加值占国内出产总值的比重以及对

  GDP 增加的贡献率较上年继续提高,办事业

  的支柱地位进一步巩固。

  固定资产投资缓中趋稳,根本设备扶植

  投资照旧是不变经济增加的主要推手。2016

  年,中国固定资产投资 59.65 万亿元,较上

  年增加 8.1%(现实增加 8.8%),增速较上年

  小幅回落。此中,民间投资增幅(3.2%)回

  落较着。2016 年,受益于一系列新型城镇化、

  棚户区革新、交通、水利、PPP 等项目接踵

  落地,中国根本设备扶植投资增速(15.7%)

  仍然连结在较高程度;楼市回暖对房地产投

  资具有较着的拉动感化,全国房地产开辟投

  资增速(6.9%)较上年较着提拔;受经济下

  行压力和实体经济不振影响,制造业投资较

  上年增加 4.2%,增幅继续回落,成为拉低中

  国全体经济增速的次要缘由。

  消费平稳较快增加,对经济支持感化增

  强。2016 年,中国社会消费品零售总额 33.23

  万亿元,较上年增加 10.4%(现实增加 9.6%),

  增速较上年小幅回落 0.3 个百分点,最终消

  费收入对经济增加的贡献率继续上升至

  64.6%。2016 年,中国居民人均可安排收入

  23821 元,较上年现实增加 6.3%,居民收入

  的稳步增加是鞭策消费改善的主要缘由之

  一。具体来看,栖身、医疗保健、交通通信、

  文化教育等与小我成长和享受相关的收入

  快速增加;受益于楼市回和缓汽车补助政策

  的拉动,建筑及装潢材料、家具消费和汽车

  消费增幅较着;收集消费维持较高增速。

  外贸情况有所改善,布局进一步优化。

  2016 年,中国进出口总值 24.33 万亿元人民

  币,较上年下降 0.9%,降幅比上年收窄 6.1

  个百分点;出口 13.84 万亿元,较上年下降

  2.0%,此中机电产物、保守劳动稠密型产物

  仍为出口主力,航空航天器、光通信设备、

  大型成套设备出口额连结较高增速,外贸结

  构有所优化;进口 10.49 万亿元,较上年增

  长 0.6%,增幅转负为正,此中铁矿石、原油、

  煤、铜等大宗商品进口额连结增加,但量增

  价跌,进口质量和效益进一步提拔;商业顺

  差 3.35 万亿元,较上年削减 9.2 个百分点。

  总体来看,中国进出口增速呈现稳步回升的

  瞻望 2017 年,全球经济持续苏醒仍是

  支流,但美国特朗普新政对经济影响的不确

  定性、欧洲极左翼势力的兴起、英国正式开

  始脱欧历程等不确定要素使得全球经济复

  苏面对更大的挑战。2017 年,中国货泉政策

  将连结稳健中性,财务政策将愈加积极无效,

  推进经济增加预期方针的实现。具体来看,

  固定资产投资增速将有所放缓,此中根本设

  施扶植投资照旧是当局不变经济增加的重

  要手段,制造业投资受企业盈利的改善或将

  有所添加,但房地产调控将使房地产投资增

  速有所回落,拉低中国固定资产投资增速水

  平;消费将连结不变增加,跟着居民收入水

  平的不竭提高,办事性消费需求将不竭释放,

  从而进一步提拔消费对经济的支持感化;进

  出口或将有所改善,次要是遭到美国、欧元

  区经济苏醒使得外需回暖、区域间经济合作

  加强、人民币汇率贬值以及 2016 年进出口

  基数偏低等要素的影响。总体来看,2017 年,

  中国将继续推进供给侧布局性鼎新,推进新

  旧动能的转换,在出力稳增加的同时重视风

  险防备,全年 GDP 增速或有所下降,但估计

  仍将连结在 6.5%以上,通胀程度将略有回升,

  就业环境根基不变。

  五、行业及区域经济情况

  1. 行业概况

  城市根本设备扶植是环绕改善城市人

  居情况、加强城市分析承载能力、提高城市

  运转效率开展的根本设备扶植,包罗机场、

  地铁、公共汽车、轻轨等城市交通设备扶植,

  市内道路、桥梁、高架路、人行天桥等路网

  扶植,城市供水、供电、供气、电信、污水

  处置、园林绿化、情况卫生等公用事业扶植

  等范畴。城市根本设备扶植是国民经济可持

  续成长的主要根本,对于推进国民经济及地

  区经济快速健康成长、改善投资情况、强化

  城市分析办事功能、加强区域交换与协作等

  有着积极的感化,其成长不断遭到地方和地

  方各级当局的高度注重。近些年,全国各地

  区城市扶植资金来历和渠道日益丰硕,城市

  根本设备扶植规模不竭扩大,扶植程度敏捷

  提高,城市根本设备不竭完美。

  处所当局是城市根本设备扶植的次要

  投资者,但在可用于城市根本设备扶植的财

  政资金无法满足人民糊口程度提拔对根本

  设备扶植需求的环境下,处所当局根本设备

  扶植融资平台在中国城市根本设备扶植过

  程中阐扬着至关主要的感化。跟着《关于加

  强处所当局性债权办理的看法》(国发【2014】

  43 号,以下简称“《43 号文》”)的公布,城

  投公司的融资本能机能逐步剥离,仅作为处所政

  府根本设备扶植运营主体,在将来较长时间

  内仍将是中国根本设备扶植的主要载体。

  2. 行业政策

  20 世纪 90 年代末期以来,国度为鞭策

  城市根本设备扶植范畴的鼎新,出台了一系

  列相关政策,次要着眼于确登时方当局融资

  平台的城市根本设备扶植投融资主体地位,

  支撑有前提的处所当局投融资平台通过发

  行债券拓宽融资渠道等。2009 年,在宽松的

  平台融资情况及 4 万亿投资刺激下,城市基

  础设备扶植投资速度猛增,形成投资过热及

  处所当局隐性债权规模快速攀升。2010 年之

  后,为了准确处置当局融资平台带来的潜在

  财政风险和金融风险,国度通过对融资平台

  及其债权的清理、规范融资平台债券刊行标

  准、对融资平台实施差同化的信贷政策等,

  从而束缚处所当局及其融资平台的当局性

  债权规模的无序扩张。

  2014 年国务院的《43 号文》规范了处所

  当局举债行为,要求剥离融资平台的当局融

  资本能机能。随后财务部通过《处所当局存量债

  务纳入预算办理清理鉴别法子》(财预【2014】

  351 号,以下简称“《351 号文》”)对 2014

  岁尾存量债权进行了清理、鉴别。在此布景

  下,全国处所当局性债权得以明白,跟着政

  府债权的置换,城投公司债权与处所当局性

  债权逐渐分手。2015 年,处所当局债券刊行

  工作获得落实,当局债权置换工作有序推进,

  同时为保障城投公司融资能力,确保在建项

  目标持续推进,国度发布了系列融资政策,

  使得城投公司面对相对宽松的融资情况,城

  投公司短期周转能力有所加强,流动性风险

  2016 年,国度继续奉行处所当局债券的

  刊行工作,同时为加强处所当局性债权办理,

  国务院办公厅下发的《国务院办公厅关于印

  发处所当局性债权风险应急措置预案的通

  知》(国办函【2016】88 号,以下简称“《88

  号文》”),对处所当局性债权风险应急措置

  做出总体摆设和系统放置。此外,财务手下

  发了《关于印发

  <处所当局性债权风险分类

  措置指南>

  的通知》(财预【2016】152 号,

  以下简称“《152 号文》”),根据分歧债权类

  型特点,分类提出措置办法,明白处所当局

  偿债义务,是对当局性债权办理的进一步细

  化。《88 号文》和《152 号文》的具体划定

  弱化了城投企业与处所当局信用联系关系性,已

  被认定为当局债权的城投债短期内具有提

  前置换的可能性,而未被认定为当局债权的

  以及新增的城投债将次要依托企业本身经

  营能力了偿,城投债的信用风险可能加大。

  此外,《中共地方、国务院关于深化投融资

  体系体例鼎新的看法》激励加大立异力度,丰硕

  债券品种,进一步成长企业债券、公司债券、

  非金融企业债权融资东西、项目收益债等,

  支撑重点范畴投资项目通过债券市场筹措

  资金,为城投企业债券市场融资供给有益的

  融资政策情况。2016 年 3 月 25 日,财务部、

  住房城乡扶植部配合出台的《关于进一步做

  好棚户区革新相关工作的通知》(财综【2016】

  11 号文”),强调多渠道筹集资金,加大对棚

  户区革新的支撑力度,促使城投企业棚改债

  规模的持续增加。

  综上所述,《43 号文》之后,跟着融资

  平台公司当局融资本能机能的剥离、城投公司债

  务与处所当局性债权的逐渐分手,城投公司

  与处所当局信用联系关系性有所弱化,城投债的

  信用风险可能加大。但考虑到目前城投公司

  仍是处所当局根本设备扶植的主要主体,其

  项目来历以及资金往来与处所当局慎密相

  关,短期内城投公司完成转型的可能性较小,

  其信用风险仍与处所当局联系关系关系较大。

  3. 行业成长

  目前,中国的城市根本设备扶植尚不完

  善,全国各地域成长不均衡。截至 2016 年

  高 1.25 个百分点,相较于中等发财国度 80%

  的城镇化率,中国城镇化率仍处于较低程度,

  将来城市根本设备扶植仍是中国社会成长

  的重点之一。在国度强调对峙稳中求进的工

  作总基调布景下,根本设备投资是中国经济

  稳增加的主要手段。2017 年 3 月 5 日,中

  央当局发布的《2017 年当局工作演讲》对

  中国当局 2017 年工作进行了总体摆设,中

  国城市根本设备扶植将继续在棚户区革新、

  市政根本设备扶植、新型城市扶植等方面维

  持较大投资规模。全体看,城投公司作为城

  市根本设备扶植的主要载体,成长情况优良。

  近年来,中国当局连续公布了进一步规

  范处所当局融资的相关政策,同时支撑重点

  范畴投资项目通过债券市场筹措资金,从而

  为城投公司债券市场融资供给有益的政策

  情况。在城投公司与处所当局信用联系关系性有

  所弱化的环境下,结合资信认为,将来能持

  续获得当局强力支撑、信贷情况优良、转型

  前提较好的城投公司,其成长及信用根基面

  将获得支持。同时,结合资信也将持续关心

  区域经济成长相对掉队、本能机能定位有所调整、

  短期流动性不强、或有债权风险大的城投公

  司的信用风险。

  4. 区域经济情况

  (1)湘潭市经济和财力概况

  湘潭市位于湖南省中部偏东,现辖湘乡

  市、韶山市、湘潭县及雨湖区、岳塘区,全

  市总面积 5015 平方公里,总生齿 280 多万。

  湘潭市交通前提优良,京港澳公路长潭

  段及湘黔线、京广线、沪昆高铁等多条铁路

  横贯,同时长株潭城际铁路正在扶植中,未

  来湘潭市的交通能力和经济辐射范畴将进

  一步获得提拔。

  湘潭市是湖南省主要的工业城市,工业

  系统比力齐备,此中配备制造业、精品钢材

  及深加工业、汽车及零部件制造业和电子信

  息设备制造业系湘潭市的四大计谋性财产。

  国务院已于 2007 岁暮核准“长株潭城

  市群”为“全国资本节约型和情况敌对型社

  会”(简称“两型社会”)扶植分析配套鼎新

  试验区,长株潭城市群作为“两型社会”建

  设的国度计谋平台,是湖南省新型工业化 、

  新型城市化的指导区,中部经济的焦点增加

  极。湘潭市依托优良的交通情况和工业根本,

  将来经济增加空间较大。

  据《湘潭市 2016 年国民经济和实惠发

  展统计公报》显示,2016 年,全市地域出产

  总值 1845.7 亿元,比上年增加 8.2%。此中,

  第一财产添加值 150.9 亿元,增加 2.9%;第

  二财产添加值 976.1 亿元,增加 6.6%;第三

  住生齿计较,人均地域出产总值 65200 元,

  增加 7.7%。全市三次财产布局为 8.2:52.9:

  2016 年,全市固定资产投资(不含农户)

  资的比重为 60.0%。分经济类型看,国有投

  亿元,增加 16.6%。分投资标的目的看,民生投

  长 1.9%。全市房地产开辟投资 129.6 亿元,

  比上年下降 10.9%。此中,室第投资 79.3 亿

  平方米,增加 24.3%。此中,室第发卖面积

  230.2 万平方米,增加 22.8%。商品房发卖额

  102.4 亿元,增加 24.0%。此中,室第发卖额

  89.4 亿元,增加 24.9%。岁暮商品房待售面

  积 92.4 万平方米,下降 28.0%,比上岁暮减

  2016 年,全市一般公共预算收入 186.5

  亿元,比上年增加 7.2%。此中,处所收入

  125.4 亿元,增加 6.8%。处所收入中,税收

  亿元,增加 8.6%。上划地方收入 48.3 亿元,

  增加 9.4%。上划省级收入 12.8 亿元,增加

  3.5%。全市一般公共预算收入 258.3 亿元,

  增加 11.7%。此中,一般公共办事、教育、

  社会保障和就业、医疗卫生与打算生育别离

  按照《关于湘潭市 2016 年财务预算执

  行环境和 2017 年市本级财务预算草案的报

  告》,2016 年,湘潭市本级估计完成财务总

  收入 90.16 亿元,比上年添加 7.35 亿元。其

  中,处所收入估计完成 67.84 亿元,较上年

  增加 4.61%;上划地方税收收入估计完成

  税收收入估计完成 4.96 亿元,较上年增加

  2016 年,湘潭市本级估计完成当局性基

  调入公共财务预算 1396 万元,全年出入平

  2016 年,湘潭市本级国有本钱运营预算

  单元估计完成国有本钱运营预算收入 2524

  万元,收入 976 万元,调入公共财务预算1548

  万元,全年出入均衡。

  总体看,2016 年,湘潭市经济实力及财

  政实力稳步提拔;市本级分析财力进一步增

  2)雨湖区经济和财力概况

  雨湖区位于湖南中部湘江之滨,面积

  镇 8 个街道,是湘潭市的两个城区之一,是

  湘潭的商贸、科教、文化核心、长株潭城市

  群“两型”社会扶植的重点区以及湘潭市“两

  型”社会扶植的先行区。

  按照《湘潭市雨湖区统计局 2016 年国

  民经济和社会成长的统计公报》,2016 年,

  全区地域出产总值 592.54 亿元(区域),按

  可比价钱计较,比上年增加 9.5%。从三次产

  业看,第一财产完成添加值 16.04 亿元,同

  比增加 3.3%;第二财产添加值 317.06 亿元,

  元,同比增加 13%;三次财产布局比为

  2016 年,全区完成财务总收入(区属)

  17.86 亿元,比上年略有增加,此中公共财务

  预算收入 8.76 亿元,比上年增加 2.8%。一

  般预算收入 15.82 亿元,实现了昔时财务收

  2016 年,全区完成固定资产投资(区属)

  289.42 亿元,比上年增加 10.1%。在合计中,

  技改投资 73.11 亿元,同比下降 0.5%;房地

  产开辟投资 21.89 亿元,比上年增加 37.9%。

  全年施工项目个数 733 个,比上年下降 5.7%,

  此中本年新开工 630 个,比上年增加 10.9%

  本年投产项目 578 个,比上年下降 5.6%。全

  区全年对 33 条小街冷巷进行了提质革新;

  革新老旧小区 36 个;下水革新 35 处;疏通

  下水 85 起;修复明沟暗渠 520 处;修复破

  损路面 15200 平方米;城区安装路灯 900 盏;

  整治祼露黄土 4500 平方米;增绿补绿 12 处;

  组织对全区小街冷巷 40 万米下水进行全面

  的疏通;改换井盖板 685 套。

  (3)万楼新城片区概况

  万楼别名文昌阁,始建于明万历四十三

  年(1615 年),系时任县令包鸿逵倡议和主

  修,距今已有 393 年的汗青。300 余年间屡

  废屡建;1944 年万楼因失修被毁,1959 年附

  属建筑观音阁失火被焚。目前,以万楼重建

  为龙头的河西万楼新城的扶植,是湘潭市重

  点工程之一。

  湘潭市万楼新城位于湘潭市雨湖区,规

  划区范畴:扶植北路(潭锰路)以东,北二

  环线以南,湘黔铁路以北,湘江以西。规划

  区总用地面积 6 平方公里,将改形成为能容

  纳 18 万人摆布经济繁荣、社会协调、情况友

  好的河西城市核心区。

  万楼新城片区的城市扶植用地从功能

  上构成 6 大块:万楼文化休闲区、贸易办事

  区、商住夹杂区、宜居区、生态绿化区和污

  1)万楼文化休闲区;位于新城东片东南

  部,环绕恢复重建的万楼遗址为核心,沿湘

  江风光带安插,面积约 80 公顷。2)贸易服

  务区,新城规划了三个贸易办事区,别离为

  北二环贸易区、万楼路贸易区和火车北站商

  业区。万楼路贸易区次要沿万楼路和护潭路

  东段安插,用地面积约 26 公顷;北二环贸易

  区位于富洲路与北二环交叉口东南角,用地

  面积约 25 公顷;火车北站贸易区位于规划

  的湘潭火车站北站场北侧,用地面积约 16 公

  顷。3)商住夹杂区,沿湖南科技大学南侧区

  域、富州路西侧及万楼路与护潭路之间的地

  块规划商住夹杂区,总用地 186 公顷。4)宜

  居区:规划依托区内生态前提较好的一、二

  级撇洪渠构成四片滨水的宜居区,安插栖身

  用地,总用地约 251.32 公顷。5)生态绿化

  区,绿化总用地约 157.30 公顷,此中防护绿

  绿地 4 公顷。6)水处置区,区内已建有 10

  万吨规模的河西污水处置厂,在该厂北面规

  划防护绿地作为预留污水处置用地 7.7 公顷,

  加上现有面积 13.23 公顷,总面积 21 公顷。

  总体看,湘潭市和雨湖区经济快速成长,

  财务实力不竭加强,而且按照湘潭市当局对

  万楼新城区的开辟需要,万楼新城区将进一

  步加大城市根本设备扶植的投资力度。以上

  要素均为公司供给优良的外部成长前提。

  5. 区域将来经济成长规划

  按照《中共湘潭市委关于制定湘潭市国

  门经济和社会成长第十三个五年规划的建

  议》(以下简称“建议”),“十三五”期间,

  湘潭市经济成长的次要预期方针包罗:地域

  出产总值年均增加 9%以上,三次财产布局

  调整为 5:55:40;财务总收入年均增加 9%左

  右;固定资产投资年均增加 15%以上;社会

  消费品零售总额年均增加 13%摆布;进出口

  总额年均增加 20%摆布;城乡居民人均可支

  配收入年均别离增加 9%和 10%摆布。

  “十三五”期间湘潭市将加速推进以主

  城区为焦点、次核心城市为骨干、核心镇为

  依托、一般镇为根本的市域城镇系统扶植。

  推进九华新城、雨湖新城、岳塘新城、万楼

  新城、易俗河等新城片区的开辟扶植,加速

  棚户区和旧城革新程序,明白片区棚改打算,

  分年度完成片区棚户区革新使命;加大对廉

  租房、公租房后续办理,对峙高尺度保障安

  居情况;凸起抓好城中村革新,每年全体推

  进 1 至 2 个成片型城中村革新工作。抓好湘

  乡市、韶山市两个次核心的城市扶植,加强

  与核心城区的一体化联系,并依托 320 国道

  和 107 国道延长核心城区和次核心城市向中

  南部和西部的辐射感化。

  总体看,跟着湘潭市城镇化扶植的加速,

  湘潭市根本设备扶植以及地盘一级开辟业

  务都将取得较快成长。

  六、根本本质阐发

  1. 产权情况

  公司全资控股股东地产集团系湘潭市

  国资委部属国有独资公司,湘潭市国资委持

  有其 100%股权,公司现实节制人系湘潭市

  2. 区域地位

  公司全资控股股东地产集团系湘潭市

  级三大根本设备投融资扶植平台之一,另两

  家为湘潭城乡扶植成长集团无限公司(以下

  简称“城发集团”)和湘潭财产投资成长集团

  无限公司(本能机能定位为财产投资成长商)。目

  前城发集团与地产集团为次要的根本设备

  扶植投融资平台;城发集团次要营业为湘潭

  市城市根本设备扶植、两型社会扶植投资建

  设、保障性住房扶植、交通经济扶植投资等

  营业,并响应由其子公司运营各板块营业;

  地产集团次要营业运营主体为公司本部及

  公司子公司棚改公司,地产集团还有子公司

  担任商贸营业;目前公司本部次要开展万楼

  新城区的开辟扶植、地盘拾掇及上市等工作;

  棚改公司担任湘潭市城市棚户区革新扶植

  投资、市政配套设备扶植投资及河西滨江风

  光带的扶植投资等主要职责。

  总体看,公司作为湘潭市根本设备扶植

  投融资及地盘一级开辟的实施主体,近年重

  点担任万楼片区城中村革新和湘潭市城市

  棚户区革新工作,湘潭市当局对公司的本能机能

  3. 外部支撑

  公司作为湘潭市的投融资平台公司,负

  责万楼新城的城中村革新及湘潭市城市棚

  户区革新工作,跟踪期内,公司获适当局支

  持持续无力。

  因为公司担任受湘潭市当局委托欠债

  万楼新区的开辟扶植,并承担部门市政公益

  项目标扶植,跟踪期内持续获适当局赐与的

  2016 年,湘潭市当局向公司拨付项目建

  设资金 0.09 亿元、财务搀扶补助资金 0.50 亿

  元以及地方棚改资金 0.20 亿元,计入“停业

  税费减免支撑

  按照《湘潭市人民当局办公室关于进一

  步明白支撑湘潭市万楼新城开辟扶植相关

  优惠政策的通知》(潭政办函[2009]162 号),

  对公司受湘潭市当局委托进行地盘开辟、市

  政根本设备扶植过程中所发生的地盘收入、

  因安设拆迁户所取得的安设房发卖收入以

  及市政工程项目回购收入免征停业税、城市

  扶植税、教育费附加;对公司的房产、地盘

  免征房产税、地盘利用税;对公司收到的财

  政补助收入、地盘收益金、安设房发卖收入

  以及市政工程项目回购收入免征企业所得

  按照《湘潭市人民当局办公室进一步明

  确支撑城市棚户区该校项目扶植相关优惠

  政策的通知》(潭政办函[2010]132 号),对棚

  改公司受湘潭市当局委托进行地盘开辟、市

  政根本设备扶植过程中所发生的地盘收入、

  因安设拆迁户所取得的安设房发卖收入以

  及市政工程项目回购收入免征停业税、城市

  扶植税、教育费附加;对棚改公司的房产、

  地盘免征房产税、地盘利用税;对棚改公司

  收到的财务补助收入、地盘收益金、安设房

  发卖收入以及市政工程项目回购收入免征

  企业所得税。

  应收款子保障

  按照湘潭市当局《关于湘潭市万楼新城

  开辟扶植投资无限公司对当局应收账款及

  其他应收款环境及处理办法的申明》(潭政

  潭市当局构成 130640.91 万元的应收账款和

  万元;为支撑公司开辟扶植,妥帖处理公司

  对当局应收款子问题,湘潭市当局拟以万楼

  片区 10 宗地合计 753.06 亩的地盘出让金收

  益了偿以上欠款;10 宗地盘性质为商住分析

  江南大道以东、步步高峻道以西、护潭西路

  以南、涟滨路以北;湘潭市当局打算于

  2015~2018 年按招拍挂法式连续出让,并将

  地盘出让净收益返还给公司,按照湘潭市土

  地价钱估算(约 220 万元/亩),估计可构成

  16.57 亿元地盘出让收入,扣除规费成本后

  亩及 160.23 亩,扣除规费成本后返还给公司

  项目扶植支撑

  按照《关于湘潭市万楼片区城中村革新

  安设区扶植项目、湘潭市万楼片区城中村改

  造配套根本设备扶植项目及长株潭城际铁

  路湘潭段站场配套工程项目扶植成本弥补

  的批复》(潭政[2014]28 号),湘潭市当局未

  来将 53 宗、2865.2 亩地盘连续进行出让,

  扣除 15%相关规费后返还公司,以弥补“15

  潭万楼债/15 潭万楼”中募投项目标扶植成

  规费成本后每年返还净收益别离为 3.54 亿

  从现实环境看,湘潭市财务局未严酷按

  领取公司地盘出让净收益返还款。截至 2016

  岁尾,湘潭市财务局共领取公司地盘出让净

  收益返还款共计 7.55 亿元,现金流量表中体

  此刻“收到与其他运营勾当相关的现金”

  总体看,湘潭市当局对公司在税收优惠、

  当局补助方面的支撑力度较大;但近两年湘

  潭市财务局未将地盘出让净收益返还款足

  额领取于公司,结合资信将持续关心潭政函

  七、办理阐发

  截至 2016 岁尾,公司董监事会及高管

  人员未发生变更;管理布局、内控系统及管

  理轨制等方面无严重变化。

  八、运营阐发

  1. 运营现状

  跟踪期内,公司营业性质未发生变化,

  停业收入仍次要来自代建市政工程营业。

  2016 年,公司实现停业收入 12.90 亿元,同

  比上升 54.86%,此中实现主停业务收入

  年,跟着公司市政项目标逐渐推进,代建市

  政工程的营业收入快速上升至 12.87 亿元,

  同比上升 52.13%。受公司地盘拾掇开辟计

  划及湘潭市地盘出让市场行情低迷的影响,

  公司所拾掇的部门地盘尚未达到出让前提,

  而达到出让前提的地盘未实现出让,因而公

  司 2016 年未实现地盘开辟与拾掇营业收入。

  从毛利率来看,2016 年代建市政工程业

  务毛利率虽然小幅下降,但仍连结在较好水

  平;衡宇发卖营业毛利率为负,次要系公司

  2016 年大部门所售衡宇及配套车库发卖的

  发卖对象为拆迁户,其售价低于所投资的成

  本所致。受上述要素的影响,公司主停业务

  表 2 2015~2016 年公司主停业务收入形成(万元、%)

  代建市政工程

  材料来历:公司供给

  2.营业运营

  代建市政工程营业

  公司作为湘潭市市政根本扶植主体之

  一,按照潭办发[2012]17 号文的授权,处置

  市政工程扶植、地盘开辟拾掇营业。

  营业模式方面,2016 年以前,公司所负

  责的项目录要以签定《投资扶植-回购合同》

  的体例进行扶植;自 2016 年起,湘潭市政

  府于每年岁首年月下向地产集团下发《重点项目

  清单》,其后,地产集团委托部属子公司对具

  体项目进行扶植。

  公司就湘江风光带、二级撤洪区景观、

  河西滨江风光带等7个项目与湘潭市人民政

  府签定《投资扶植—回购合同》,商定由公司

  担任对万楼新城片区、湘江风光带项目进行

  扶植,其次要内容包罗市政根本设备扶植、

  文化景区扶植,廊道绿化;项目建成后,由

  湘潭市当局在项目完工决算审计完成之日

  起一年内进行回购;项目回购款包罗项目标

  地盘拾掇成本、工程造价、办理成本(即支

  付公司的办理费用,按地盘拾掇成本和工程

  造价总额的 5%确定)、税费、融资成本(按

  地盘拾掇成本和工程造价总额的 12%计取)、

  其他费用和投资报答(按地盘拾掇成本、工

  程造价、办理成本、税费、其他费用 5 项价

  款总额的 20%确定)。

  会计处置方面,公司每年按照项目进度

  按比例确认收入,同时按照昔时现实投资额

  确认成本;工程成本收入别离反映在“存货

  —开辟成本”和“采办商品、接管劳务领取

  的现金”科目中,待确认收入后,由“存货”

  结转至“主停业务成本”中。

  对于 2016 年下发的《重点项目清单》,

  地产集团已与湘潭市住房和城乡扶植局(以

  下简称“湘潭住建局”)就《重点项目清单》

  中的部门项目签定《采办市两馆三核心等基

  础设备扶植办事项目当局采购分析办事合

  同》(以下简称“《当局采办办事合同》”),

  和谈商定地产集团于 2016 年 6 月被确定为

  市两馆三核心等根本设备扶植办事项目标

  衔接主体,并由湘潭住建局采办公司担任建

  设和具有的该项目所供给的分析办事;市两

  馆三核心等根本设备扶植办事项目包罗两

  馆三核心(市藏书楼、工人文化宫、青少年

  勾当核心、妇女儿童勾当核心、市民共享中

  心)、廉溪路、二级渠革新(Ⅱ标段)、四桥

  (河西)交通优化及情况分析整治(含匝道、

  桥头公园)、四大桥西引线体系体例革新项目等。

  合同刻日为 12 年(包罗扶植期 2 年,回购

  期 10 年),自合同签定之日起,湘潭住建局

  按每一周年分两期领取,合同价款总额为

  219388.27 万元(具体领取时间及金额放置

  见表 3)。公司担任上述项目中二级渠革新

  (Ⅱ标段)以及廉溪路项目标分析办事,包

  括所有扶植内容的投融资、扶植、运营维护

  和移交及相关手续的报批等。与该扶植模式

  相关的项目标会计处置体例暂未确定。

  表 3 《当局采办办事合同》采办办事总价款的分期领取放置(单元:万元)

  材料来历:结合资信按照《当局采办办事合同》拾掇。

  截至目前,湘潭市当局尚未对公司所负

  责的其余项目出台相关资金均衡方案,结合

  资信将对此持续关心。

  截至 2016 岁尾,公司在建市政工程项

  目包罗湘江风光带、二级撤洪区景观等项目,

  上述项目估计总投资额为 91.51 亿元,已完

  成投资 64.28 亿元。2016 年,公司就签定《投

  资扶植—回购合同》的项目确认该板块营业

  收入 12.87 亿元;截至 2016 岁尾,公司累计

  确认市政工程代建收入 42.88 亿元,现实收

  到回款 2.29 亿元,公司市政项目回款滞后;

  湘潭市当局针对公司代建市政项目应收款

  项出具了《关于湘潭市万楼新城开辟扶植投

  资无限公司对当局应收账款及其他应收款

  环境及处理办法的申明》(潭政函[2014]27

  号),拟以周边地盘出让金收益分年了偿,但

  地盘出让收益具有必然不确定性。

  表 4 截至 2016 岁尾公司次要在建市政工程项目环境(单元:万元)

  二级撇洪区景观

  湘潭市万楼片区城中村革新安设区扶植项目

  湘潭市万楼片区城中村革新配套根本设备扶植项目

  公司本部小计

  长株潭城际铁路湘潭段疆场配套工程项目

  河西滨江风光带

  熙春北路道路及顶进涵

  棚改公司小计

  材料来历:公司供给

  表 5 截至 2016 岁尾公司次要拟建市政项目环境(单元:万元)

  项目扶植内容

  湘潭市护潭河(韶山灌渠至

  湘江段)水利提质革新及黑

  臭水管理项目

  1、河流全线断面及堤防改建,狭小河流路拓宽,上游新建堤防;2、河

  道清淤管理,并对渠道两岸进行护坡护脚加固管理;3、新建蔡家坝人工

  湿地 30.45 公顷;4、扩建护潭河宋家桥出口闸和护潭河与富洲路交叉倒

  虹吸箱涵;5、对下流的工农闸拆除重建及新建分洪闸;6、革新护潭河

  韶山灌渠至湘江段桥涵共 18 处;7、河流全线黑臭水管理工程。

  江南大道(北二环

  至文星道路)

  道路长 2341 米,路幅宽 50 米,次要包罗道路扶植以及给排水管网、绿

  化、亮化等配套设备。

  通济道路(文星道路

  至韶山东路)

  道路长 656 米,路幅宽 40 米,次要包罗道路扶植以及给排水管网、绿

  化、亮化等配套设备。

  万楼片区地下分析管廊项目

  江南大道地下分析管廊,长约 1.8 公里,3.9*2.8 单仓分析管廊

  材料来历:公司供给

  目前,公司将来次要的拟建市政项目包

  括湘湘潭市护潭河(韶山灌渠至湘江段)水

  利提质革新及黑臭水管理、江南大道(北二

  环至文星道路)、通济道路(文星道路至韶山

  东路)以及万楼片区地下分析管廊项目,上

  述项目拟投资为 27.13 亿元。总体看,公司

  将来几年投资规模较大,具有较大资金压力。

  按照市当局的放置,公司担任万楼新城

  区的开辟扶植,公司开辟及收购的房地产项

  目部门用于安设拆迁户,部门间接对外发卖,

  近年,公司扶植了万楼小区、滨湖西郡

  和滨湖东郡等项目(开辟项目地盘均通过招

  拍挂获得),此中万楼小区和滨海西郡 1 期

  均已扶植完成,滨湖东郡项目已扶植完成并

  移交至湘潭市兴城置业无限公司进行发卖

  运营。此外,公司对外收购汇景.熙春华庭和

  金荣世纪外滩项目,两个项目建筑面积别离

  岁尾,以上两个项目均记在“存货-开辟产物”

  中,未对外发卖。

  截至 2016 岁尾,公司衡宇发卖营业已

  累计完成投资 1.67 亿元、发卖面积 3.99 万

  平方米、发卖金额 2.30 亿元。

  表 6 截至 2016 岁尾公司开辟的衡宇发卖项目环境(单元:万元、万平方米)

  计实现发卖额

  滨湖西郡一期

  材料来历:公司供给

  地盘开辟与拾掇营业

  公司地盘开辟与拾掇营业别离由公司

  本部和子公司棚改公司承担。公司本部开辟

  运营地盘的范畴为万楼新城区以江南大道

  为界的东片区,片区面积约为 6 平方公里,

  共具有 10000 多亩地盘,除去报答用地、基

  础设备用地、绿化用地、划拨用地,经公司

  开辟拾掇后可出让用地面积约为 3556 亩。

  棚改公司担任城市棚户区革新,具有必然量

  的国有划拨用地,均位于老城区,地盘市场

  价值较高,将来出让收入较为可观(地盘出

  让时均需通过河山局招拍挂法式,补缴地盘

  按照潭办发[2012]17 号文的授权,公司

  按照湘潭市当局要求垫资进行地盘一级开

  发,达到出让前提后通过湘潭市河山资本管

  理局同一规划并按照“招、拍、挂”流程出

  让,实现的地盘出让总价款扣除必然的规费

  后,按地盘出让总价款的必然比例返还大公

  司。按照《关于进一步明白市城区地盘出让

  收 支 管 理有 关事 项 的通知 》( 潭政 办 发

  [2014]14 号)的划定,公司地盘开辟营业的

  地盘出让收入全额缴入市财务,按照地盘出

  让总价款的 15%分析提取政策性计提后,土

  地出让总价款的其余部门在 7 个工作日内拨

  付给公司;将来地盘出让收入成本确认方式

  上,将地盘出让金全额确认为收入,将征地

  拆迁收入、地盘拾掇收入及政策性计提 15%

  部门确认为成本。

  会计处置方面,公司在地盘拾掇过程中

  现实发生的地盘拾掇成本,按发生的现实支

  出计入“存货—开辟成本”,现金流量表入彀

  入“采办商品、接管劳务领取的现金”。待土

  地出让并取得地盘成交确认书后按地盘出

  让金全额确认收入,现金流量表入彀入“销

  售商品、供给劳务收到的现金”中;并将上

  缴的相关规费以及原计入“存货—开辟成

  本”的部门结转至“停业成本”中。

  2016 年,公司共拾掇地盘 512 亩,但尚

  未达到出让前提;同时,受湘潭市地盘出让

  市场行情的影响,公司账上的已达到出让条

  件的地盘尚未实现出让,因而该板块营业未

  构成收入。将来,公司将拾掇地盘 2000 亩

  (包罗工业用地及贸易用地),完成地盘出

  让 1100 亩,实现地盘出让收入 44.00 亿元。

  跟着公司地盘拾掇营业的逐渐推进,该板块

  营业收入将无望成为公司主停业务收入的

  主要构成部门。

  2. 将来成长规划

  按照公司将来成长规划,公司出力制造

  成以地盘经修建设为主业,通过万楼新城片

  区的开辟扶植做实资产运营,拓展房地产开

  发、市政扶植等营业板块;同时,进一步建

  立健全办理轨制,搭建完美的组织架构,加

  强人才步队扶植,成立现代化企业。将来,

  公司将重点完成安喽新城区的根本设备建

  设,引进现代商贸财产的连续进驻,进一步

  优化新区的商贸布局,以加强城市分析合作

  公司打算在“十三五”全面完成包罗基

  础设备、财产成长及社会民生等方面的 29 个

  严重项目标投资扶植,力争累计完成投资 75

  亿元以上,重点完成湘江风光带万楼段、熙

  春北路、万楼路、观湘路、涟滨路等主要城

  市主干道,万楼景区等文化旅游项目,以及

  特色房地产等项目标扶植。

  九、财政阐发

  1. 财政质量及财政概况

  公司供给了 2014~2016 年三年连审审计

  演讲,中审众环会计师事务所(特殊通俗合

  伙)对上述演讲进行了审计,并出具了尺度

  无保留看法审计结论。

  2016 年,公司纳入归并范畴子公司 1 家,

  为棚改公司。全体看,归并范畴变化对公司

  影响较小,财政数据可比性高。

  截至 2016 岁尾,公司归并资产总额

  219.52 亿元,所有者权益(含少数股东权益

  司实现停业收入 12.90 亿元,利润总额 2.95

  2. 资产质量

  亿元,同比增加 31.97%,次要系公司应收账

  款的大额添加所致。资产形成中,流动资产

  占公司资产总额的 99.60%,同比上升 0.12 个

  图 1 2016 岁尾公司流动资产形成

  材料来历:按照公司审计演讲拾掇

  注:图中数据为近似值,其总和不等于 100.00%。

  亿元,同比上升 32.13%。此中,存货占

  亿元,同比上升 26.96%,此中银行存款占

  岁尾,公司货泉资金中受限部门合计 5.90 亿

  元,此中 1.60 亿元用于公司的云南国际信任

  无限公司贷款质押,4.30 亿元用于给湘潭市

  两型社会扶植投融资无限公司的贷款供给

  质押;受限资金占货泉资金总额的 33.47%,

  对公司现金类资产的利用效率有必然影响。

  截至 2016 岁尾,应收账款账面余额为

  代建市政工程扶植进展较快,导致公司应收

  湘潭市财务局的项目回购款大幅添加所致。

  公司共计提坏账预备 76.17 万元。公司应收

  账款次要欠款方为湘潭市财务局,发生坏账

  丧失的风险小,但受当局拨付效率的影响,

  收受接管周期具有不确定性,对公司资金周转造

  成必然影响。

  表 7 截至 2016 岁尾公司应收款子前五名环境

  (单元:万元、%)

  湘潭市财务局

  湘潭市雨湖区长株潭城际

  铁路扶植批示部

  材料来历:公司审计演讲

  截至 2016 岁尾,公司其他应收款账面

  提坏账预备 0.19 亿元,占其他应收款账面余

  额的 1.07%。采用账龄阐发法计提坏账预备

  占 16.82%。公司其他应收款次要为工具郡项

  目移交款子以及往来款,前五名欠款方共欠

  款 14.97 亿元,占其他应收款账面余额的

  83.92%。总体看,公司其他应收款子前五名

  集中度高,规模较大,对公司资金占用较着。

  表 8 截至 2016 岁尾公司其他应收款前五名环境

  (单元:万元、%)

  湘潭市兴城置业无限公司

  湘潭万楼商业无限公司

  湘潭万楼资产运营无限公司

  湘潭市雨湖区扶植投资无限公司

  湘潭市财务局

  材料来历:公司审计演讲

  按照潭政融[2014]27 号,湘潭市当局拟

  以万楼片区 10 宗地合计 753.06 亩的地盘出

  让净收益了偿公司与湘潭市当局所构成的

  应收账款以及其他应收款(合计 13.31 亿元)。

  地盘出让净收益打算于 2015~2018 年分期逐

  年了偿,但现实回款环境与估计回款打算存

  在必然差别。

  亿元,同比上升 31.39%,次要系公司代建市

  政工程项目投入的添加所致。从形成上看,

  开辟产物占 0.57%。截至 2016 岁尾,公司未

  对存货计提贬价预备。

  截至 2016 岁尾,公司固定资产余额为

  0.77 亿元,同比下降 11.33%,次要来自折旧

  的添加;其次要形成为衡宇建筑物,占比

  受限资产方面,截至 2016 岁尾,公司受

  限资产价值合计 55.89 亿元,包罗用于质押

  的货泉资金 5.90 亿元以及用于典质的地盘

  利用权 49.99 亿元。截至 2016 岁尾,公司受

  限资产占资产总额的 25.46%,受限资产规模

  总体看,公司资产形成次要以流动资产

  为主,而流动资产中应收账款及其他应收款

  占比大,对资金占用较着,此外存货中大部

  分地盘利用权受限,其变现能力具有必然的

  不确定性。公司资产流动性弱,资产质量较

  3. 欠债及所有者权益

  截 至2016 岁尾, 公司所有 者权益 为

  101.69亿元(包含少数股东权益23.37亿元),

  同比增加2.99%,次要系棚改公司未分派利

  润的添加导致少数股东权益的上升。此中,

  实收本钱、本钱公积、亏损公积、未分派利

  润以及少数股东权益的占比别离为3.44%、

  利润及少数股东权益占比力大,所有者权益

  不变性一般。

  亿元,同比增加 74.31%,次要来自其他对付

  款的添加。此中,流动欠债占 51.26%,非流

  动欠债占 48.74%,流动欠债占比力着增加。

  截至2016岁尾,公司流动欠债60.40亿元,

  较岁首年月添加46.90亿元。此中,其他对付款为

  44.65亿元,同比添加39.32亿元,次要来自应

  付湘潭城乡扶植成长集团无限公司往来款

  的添加;从款子性质看,公司其他对付款中

  往来款账面余额合计44.57亿元,占其他对付

  款总额的99.82%。同期,公司一年内到期的

  非流动欠债为14.48亿元,次要由一年内到期

  的持久告贷(占50.41%)、一年内到期的持久

  对付款(占36.36%)以及一年内到期的对付

  债券(次要为“15潭万楼债”、“16万楼01”

  以及“16万楼02”的应计利钱,占13.23%)

  截至2016岁尾,公司非流动欠债为57.43

  亿元,同比增加6.16%。此中,持久告贷为

  对付款11.91亿元,同比增加62.42%,次要系

  融资租赁款的添加所致;对付债券31.75亿元,

  同比增加60.19%,次要系“16万楼01”(7亿

  元、5年期)以及“16万楼02”(5亿元、5年

  期)的成功刊行所致。

  有息债权方面,截至 2016 岁尾,公司调

  整后全数债权合计 71.91 亿元,同比增加

  17.10%;此中,短期债权以及调整后持久债

  期债权为主。

  债权目标方面,2016 岁尾,公司资产负

  债率、调整后全数债权本钱化比率和调整后

  百分点、3.08 个百分点和 0.69 个百分点。跟

  踪期内,公司债权承担有所加重,但仍处于

  总体看,跟踪期内,公司欠债规模快速

  扩大,债权布局以持久债权为主,债权布局

  合理。债权规模快速上升,全体债权承担有

  所加重,但仍处于可控范畴内。

  4. 盈利能力

  建市政工程的逐渐落成,所确认的收入随之

  增加所致;同期,公司停业成本为 10.33 亿

  业收入的增幅。2016 年,公司停业利润率为

  从期间费用来看,2016 年公司期间费用

  系公司本钱化利钱的添加导致了财政费用

  的下滑所致。2016 年,公司期间费用占停业

  收入的比重为 3.10%,占比力上年下降 3.90

  个百分点,公司期间费用节制能力有所加强。

  2016 年,公司利润总额 2.95 亿元,同比

  部来自当局补助。当局补助对公司利润总额

  有必然的弥补感化。

  2016 年,公司总本钱收益率 1.80%,较

  2015 年下降 0.19 个百分点;净资产收益率

  公司全体盈利能力较弱。

  总体看,跟踪期内,公司停业收入快速

  增加,期间费用节制能力有所加强,但公司

  全体盈利能力仍然较弱。

  从运营勾当来看,2016 年,公司运营活

  动现金流入量为 44.85 亿元,较 2015 年添加

  40.80 亿元。此中,发卖商品、供给劳务收到

  的现金较少,仅为 283.11 万元,次要系公司

  代建项目收入的回款滞后所致;收到其他与

  运营勾当相关的现金为 44.82 亿元,次要为

  收到的往来款及其他 43.99 亿元。同期,公

  司运营勾当发生的现金流出为 40.26 亿元,

  较 2015 年添加 27.17 亿元,次要系公司因万

  楼新区扶植速度加速导致采办商品、接管劳

  务领取的现金大幅添加所致。2016 年,公司

  运营勾当现金流量净额为 4.59 亿元,较上年

  有较着改善。从收入实现质量看,2016 年,

  公司现金收入比为 0.22%,现金收入实现质

  投资勾当方面,公司投资勾当净现金流

  的规模较小,2016 年,公司投资勾当发生的

  现金流量净额-0.11 亿元。

  筹资勾当方面,2016 年,公司筹资勾当

  现金流入为 29.80 亿元,次要为取得告贷收

  到的现金;筹资勾当发生的现金流出为 35.84

  亿元,次要为了偿债权领取的现金 19.97 亿

  元以及领取其他与筹资勾当相关的现金

  10.50 亿元。2016 年,公司筹资勾当现金呈

  净流出形态,为-6.04 亿元。

  总体看,受往来款快速增加的影响,公

  司运营勾当净现金流较往年有较着改善,但

  收入实现质量差。跟踪期内,因公司需了偿

  债权规模较大,筹资勾当现金流出额较大,

  导致公司全体现金流量呈净流出。将来,随

  着项目投资力度的加大,公司具有较大外部

  6. 偿债能力

  (1)短期偿债能力

  截至 2016 岁尾,公司流动比率和速动

  均有较着下降。2016 年,运营现金流动欠债

  比为 7.60%,公司运营性勾当现金流量净额

  对流动欠债保障能力衰。截至 2016 岁尾,公

  司现金类资产为 17.63 亿元,为同期短期债

  务的 1.22 倍,尚可笼盖短期债权的了偿。

  全体看,公司资产流动性对短期债权的

  保障能力一般,考虑到公司现金类资产尚可

  笼盖其短期债权,公司短期偿债能力尚可。

  (2)持久偿债能力

  同比上升 20.07%;同期,公司调整后全数债

  公司偿债能力目标弱,但考虑到湘潭市当局

  对公司的支撑力度,以及湘潭市较强的财务

  实力,公司现实偿债能力尚可。

  截至 2016 底,公司(归并口径)共获得

  各家银行等金融机构的授信额度总量为 20.8

  亿元,均已利用完毕;公司间接融资渠道有

  截至 2016 岁尾,公司(归并口径)对外

  担保金额共计 16.63 亿元,别离为对湘潭市

  城市扶植投资运营无限义务公司及湘潭市

  两型社会扶植投融资无限公司的担保,上述

  两家公司均为湘潭市三大投融资平台之一

  的湘潭城乡扶植成长集团无限公司的全资

  子公司,均为国有独资企业,承担湘潭市重

  根本设备扶植使命,目前运营情况均一般;

  公司担保比率为 16.35%,担保比率较高,有

  必然的或有欠债风险。

  表 10 截至 2016 岁尾公司对外担保环境

  (单元:万元、年)

  湘潭市城市扶植投资运营

  无限义务公司

  湘潭市两型社会扶植投融

  材料来历:公司供给

  7. 过往债权履约环境

  按照中国人民银行企业信用演讲(机构

  信用代码证:G0L),截至

  2017 年 6 月 13 日,公司无未结清不良信贷

  消息记实,具有 3 笔欠息记实。按照中国建

  设银行股份无限公司湘潭和平桥支行(以下

  简称“建行和平桥支行”)于 2016 年 9 月

  向建行和平桥支行申请贷款 6000 万元,期

  限四年;贷款期间,公司于 2016 年 7 月 21

  日发生欠息(合计 243436.56 元),该欠息已

  于 2016 年 7 月 22 日偿还;经查,该笔欠息

  因为操作失误所致,非公司恶意拖欠。按照

  华融湘江银行股份无限公司湘潭雨湖支行

  (以下简称“华融湘江银行雨湖支行”)于

  年 3 月 16 日向华融湘江银行雨湖支行申请

  贷款 2500 万元整,刻日五年,该笔贷款已于

  2014 年 3 月 15 日结清;贷款期间,公司于

  2 月 21 日为日曜日,系统主动顺延,非公司

  恶意拖欠。总体看,公司履约环境优良。

  8. 抗风险能力

  基于对公司本身运营和财政情况,以及

  湘潭市区域经济及财力程度的分析阐发,并

  考虑到湘潭市当局对于公司在财务补助以

  及项目扶植等方面的各项支撑,公司全体抗

  风险能力强。

  十、存续期债券偿债能力阐发

  “15潭万楼债/15潭万楼”刊行额度为20

  亿元,2016年,公司EBITDA、运营勾当现金

  流入量以及运营勾当现金流量净额别离为

  潭万楼债/15潭万楼”设有提前分期了偿放置,

  每年需了偿本金为4亿元,2016年,公司

  EBITDA、运营勾当现金流入量以及运营活

  动现金流量净额别离为公司每年待了偿本

  总体看,“15潭万楼债/15潭万楼”分期

  了偿条目有助于缓解公司还本付息压力,公

  司运营勾当现金流入量对“15潭万楼债/15潭

  万楼”的保障能力强。

  分析考虑,结合资信维持湘潭市万楼新

  城开辟扶植投资无限公司的主体持久信用

  品级为 AA,评级瞻望为不变,并维持“15

  潭万楼债/15 潭万楼”的信用品级为 AA。

  附件 1 公司股权布局图及组织布局图

  湘潭城市棚户区革新无限公司

  湘潭市国有资产监视办理委员会

  湘潭地产集团运营无限公司

  湘潭市万楼新城开辟扶植投资无限公司

  附件 2 次要财政数据及目标

  现金类资产(亿元)

  资产总额(亿元)

  所有者权益(亿元)

  短期债权(亿元)

  持久债权(亿元)

  调整后持久债权(亿元)

  全数债权(亿元)

  调整后全数债权(亿元)

  停业收入(亿元)

  利润总额(亿元)

  运营性净现金流(亿元)

  发卖债务周转次数(次)

  存货周转次数(次)

  总资产周转次数(次)

  现金收入比(%)

  停业利润率(%)

  总本钱收益率(%)

  净资产收益率(%)

  持久债权本钱化比率(%)

  调整后持久债权本钱化比率(%)

  全数债权本钱化比率(%)

  调整后全数债权本钱化比率(%)

  资产欠债率(%)

  流动比率(%)

  速动比率(%)

  运营现金流动欠债比(%)

  注:调整后全数债权=全数债权+持久对付款中有息部门。

  附件 3 次要财政目标的计较公式

  资产总额年复合增加率

  (1)2 年数据:增加率=(本期-上期)/上期×100%

  净资产年复合增加率

  停业收入年复合增加率

  利润总额年复合增加率

  运营效率目标

  发卖债务周转次数

  停业收入/(平均应收账款净额+平均应收单据)

  存货周转次数

  停业成本/平均存货净额

  总资产周转次数

  停业收入/平均资产总额

  发卖商品、供给劳务收到的现金/停业收入×100%

  总本钱收益率

  (净利润+费用化利钱收入)/(所有者权益+持久债权+短期债权)×100%

  净资产收益率

  净利润/所有者权益×100%

  (停业收入-停业成本-停业税金及附加)/停业收入×100%

  债权布局目标

  欠债总额/资产合计×100%

  全数债权本钱化比率

  全数债权/(持久债权+短期债权+所有者权益)×100%

  持久债权本钱化比率

  持久债权/(持久债权+所有者权益)×100%

  担保余额/所有者权益×100%

  持久偿债能力目标

  短期偿债能力目标

  流动资产合计/流动欠债合计×100%

  (流动资产合计-存货)/流动欠债合计×100%

  运营现金流动欠债比

  运营勾当现金流量净额/流动欠债合计×100%

  注:现金类资产=货泉资金+买卖性金融资产/短期投资+应收单据

  短期债权=短期告贷+买卖性金融欠债+一年内到期的持久(非流动)欠债+对付单据

  持久债权=持久告贷+对付债券

  全数债权=短期债权+持久债权

  EBITDA=利润总额+费用化利钱收入+固定资产折旧+摊销

  利钱收入=本钱化利钱收入+费用化利钱收入

  附件 4-1 主体持久信用品级设置及其寄义

  结合资信主体持久信用品级划分为三等九级,符号暗示为:AAA、AA、A、BBB、BB、

  B、CCC、CC、C。除AAA级,CCC级(含)以劣等级外,每一个信用品级可用“+”、“-”符号

  进行微调,暗示略高或略低于本品级。详见下表:

  信用品级设置

  了偿债权的能力极强,根基不受晦气经济情况的影响,违约风险极低

  了偿债权的能力很强,受晦气经济情况的影响不大,违约风险很低

  了偿债权能力较强,较易受晦气经济情况的影响,违约风险较低

  了偿债权能力一般,受晦气经济情况影响较大,违约风险一般

  了偿债权能力较弱,受晦气经济情况影响很大,违约风险较高

  了偿债权的能力较大地依赖于优良的经济情况,违约风险很高

  了偿债权的能力极端依赖于优良的经济情况,违约风险极高

  在破产或重组时可获得庇护较小,根基不克不及包管了偿债权

  不克不及了偿债权

  附件 4-2 评级瞻望设置及其寄义

  结合资信评级瞻望是对信用品级将来一年摆布变化标的目的和可能性的评价。结合资信评级

  瞻望寄义如下:

  评级瞻望设置

  具有较多有益要素,将来信用品级提拔的可能性较大

  信用情况不变,将来连结信用品级的可能性较大

  具有较多晦气要素,将来信用品级调低的可能性较大

  特殊事项的影响要素尚不克不及明白评估,将来信用品级可能提拔、降低或不

  附件 4-3 中持久债券信用品级设置及其寄义

  结合资信中持久债券信用品级设置及寄义同主体持久信用品级。

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