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湖南大厦互动商寓体项目提案报告_97p_营销推广方案

时间:2019-07-07 08:29 来源:未知 作者:admin

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  湖南大厦互动商寓体项目提案演讲_97p_营销推广方案_发卖/营销_经管营销_专业材料

  湖南大厦互动商寓体项目提案演讲_97p_营销推广方案_发卖/营销_经管营销_专业材料。湖南大厦项目提案演讲 谨呈:合肥晟佳房地产开辟公司 本演讲是严酷保密的。 【当前所处布景及本次演讲目标】 演讲写作的布景 ? 一系列楼市新政接连出台, 演讲写作的目标 ? 看清房地产将来走势

  湖南大厦项目提案演讲 谨呈:合肥晟佳房地产开辟公司 本演讲是严酷保密的。 【当前所处布景及本次演讲目标】 演讲写作的布景 ? 一系列楼市新政接连出台, 演讲写作的目标 ? 看清房地产将来走势, 房地产市场进入博弈阶段, 将来走势不开阔爽朗; ? 项目总建筑面积约6万㎡, 现阶段可售面积仅1.5万 ㎡(当局要求残剩物业自留) 把握得当营销机缘; ? 探明本案于市场中的准 确占位及营销思绪,为首 发物业寻找市场处理方案。 本演讲是严酷保密的。 「演讲思绪与框架」 1 项目本体前提及属性界定 项目本体前提及属性界定 博冠堂对项目方针的理解 2 3 4 对将来市场的研判 焦点问题提出及处理 项目全体定位 项目营销策略 演讲回首 本演讲是严酷保密的。 5 6 7 区域属性 项目位于滨湖新区,滨湖区是合肥安身城市外拓和融入长三角经 济圈的计谋要地,是合肥通江达海成为现代化大城市的手段。 ? 滨湖新区依托16公里巢湖岸线” 成长计谋的主要构成部门, 也是合肥扶植成为现代化滨湖大城市, 融入长三角、承载中部兴起的计谋区域。 ? 滨湖区紧邻经开区,距离主城15分钟 车程、距离西南政务区10分钟车程,是 一个集行政办公、商务文化会展、休闲 旅游和分析栖身为一体的城市生态示范 区。 ? 合肥当局对滨湖新区的招商力度、建 设力度空前强大,新区入驻项目总规模 已近1500万平方米,总投资跨越300亿 元。 滨湖启动区 本演讲是严酷保密的。 项目位于滨湖城市六合西北端,滨湖城市六合是滨湖新区出力制造 项目区位 的现代办事业基地,集酒店、购物、餐饮、演艺、酒吧、休闲文娱 等功能于一体,逐步构成面向全市、辐射周边的贸易旗舰。 ? 项目位于滨湖新区玉龙路与万泉 河路交汇处。 ? 项目处于滨湖城市六合西北端, 与周边24个小地块配合形成融酒店、 购物、餐饮、酒吧等为一体的“滨 湖新六合”。 ? 区域近景可期,但现仍处在开辟 扶植中,短期内贸易空气难以构成 效应。 本演讲是严酷保密的。 道路交通 项目周边道路灵通性较好,区域内现已开通的多条交通路线, 无效处理了滨湖与市区、经开区、政务新区的交通链接 BRT1号线 (滨湖公交站——市府广场) 18路(滨湖公交站——市政务办公区) 20路(滨湖公交站——安大新区) 60路(轮滑场——东陈岗) 本演讲是严酷保密的。 配套设备 金融办事办公区 工行后台办事核心 皇家海域度假酒店 蓝鼎国际大酒店 世纪金源大酒店 竟然之家/ 永辉超市/百大百货/华纳文娱城 46中 合肥一中 滨湖病院 人民银行合肥分行 师范附小 规划中的立异展 示馆 区域内教育、医疗、餐饮、酒店、商务办公配套丰硕,项目周边也次要以商务办公、 餐喝酒店、文娱项目居多,是滨湖将来的CBD焦点区。但目前多为在建、待建阶段, 将来前景看好。 本演讲是严酷保密的。 产物规划设想全体性较强,户型优秀,但建筑外观、景观设想及内 项目根基手艺参数 部配套缺乏凸起亮点。 总建筑面积 物业类型 现可售物业 尺度层 约6万㎡ 酒店式公寓/办公/贸易 1.5万㎡ 约600㎡ 8户 60㎡摆布/全朝南 (可自在组合) VRV空调/3部电梯 主力户型 设置装备摆设 本演讲是严酷保密的。 项目属性界定 城市将来成长焦点,待成熟区域内,本身无明 显合作劣势的小规模商务分析体 ? 区域属性 城市外拓的 生态示范新区 城市融入长三角 的计谋要地 成长待成熟区域 依托16公里巢湖岸线资本,建成集行政办公、 商务文化会展、省级休闲旅游和分析栖身为一体 的生态新区。 合肥将来通过巢湖,走入长江,融入长三角经济 圈的水上门户,是合肥将来新抽象的城市手刺。 成熟度不高,短期内商务空气难以构成 ? 项目属性 小规模 项目总建筑面积6万㎡,现可售面积仅1.5万㎡ 本身无较着劣势 本身无产物规划、景观、配套、物业办事等较着优 势 本演讲是严酷保密的。 「演讲思绪与框架」 1 项目本体前提及属性界定 博冠堂对项目方针的理解 博冠堂对项目方针的理解 2 3 4 对将来市场的研判 焦点问题提出及处理 项目全体定位 项目营销策略 演讲回首 本演讲是严酷保密的。 5 6 7 项目方针理解 实现较好的市场收益,包管资金回笼的平安与 速度,短期内将1.5万㎡可售物业成功变现。 短期首要方针 ? 发卖要求:2010年内完成1.5万㎡物业的成功 变现; ? 利润要求:实现首批物业不低于9000万的销 售收入。 久远主要方针 ? 确保实现项目全体的持久、有序、稳健运营。 本演讲是严酷保密的。 「演讲思绪与框架」 1 项目本体前提及属性界定 博冠堂对项目方针的理解 2 3 4 对将来市场的研判 对将来市场的研判 焦点问题的提出及处理 项目全体定位 项目营销策略 演讲回首 本演讲是严酷保密的。 5 6 7 1 大势 阐发 环节词 ○新政 本演讲是严酷保密的。 2009年房地产市场V型反转。新建商品房成交价钱比2008 年上涨近24%,此中商品室第价钱上涨25%,为15年来最大 2009全国楼市 涨幅。 ? 在激励住房消费及宽松货泉政 策的刺激下,2009年房地产市场 V型反转。从岁首年月的“试探性抄 底”,到年中的“放量大涨”, 再到岁尾的“发急性抢购” ; ? 2009年全国新建商品房成交价 格为4695元/平方米,比2008年 上涨近24%,此中商品室第价钱 上涨25%。这两个涨幅,都是近 15年摆布最大的。 城市 深圳 姑苏 广州 郑州 重庆 1月均价 11034 6181 8014 3908 3934 11月均价 19124 8701 10282 4850 4675 涨幅 73% 41% 28% 24% 19% ? 全国楼市地王频现,地价飙升。 本演讲是严酷保密的。 跟着合肥城市影响力的扩大,2009年合肥楼市在刚需和外埠投 2009合肥楼市 资的双重主导下实现发卖面积1133.7万㎡,均价冲破5000大关, 并在2010年春节后冲破6000大关。 09年5月份当前(除2月春节外)月成交量不变 在1万套以上 2009年房价暖和上涨 2010年房价腾跃式增涨 本演讲是严酷保密的。 2010岁首年月,“两会”召开,房价过高成为全国热点问题,并上 升到“危及社会不变和政权安危”的前所有的高度,国度决策 层起头出手遏制楼市“过热”。 房地产新一轮调控正式拉开帷幕 本演讲是严酷保密的。 第一轮试探性调控 明白了地方从地盘、金融、税收等方面的调控总纲,并进一步明 确了“不同化信贷和税收政策”的内涵及二套房认定的尺度,首 次提出改变地盘招拍挂轨制试图节制地价。 2009年12月9日 12月14日 12月17日 1月10日 1月21日 取 消 二 手 房 让渡 营 业 税 优 惠,抑 制投契。 个 人 住 房 转 让营 业税征免时限由2 年恢复到5年,其 他 住 房 消 费 政策 继续实施。 国 务 院 颁 布 “国四条”, 明白提出加强 房地产市场调 控,抑止投资 投契性住房。 会议同时明白 亮相“遏制房 价过快上涨”。 中国财务部等五部 委发布通知,明白 地盘受让人拿地首 次缴纳比例不得低 于全数地盘出让价 款 的 50% , 开 发 商 拿地后分期缴纳全 部地盘出让价款的 刻日准绳上不跨越 一年。 国务院出台 “国十一条”, 严酷二套房贷 款办理,首付 不 得 低 于 40% , 加大房地产贷 款窗口指点。 河山资本部发布 《河山资本部关於 改良报国务院核准 城市扶植用地申报 与实施工作的通知》 提出,申报室第用 地的,经济合用住 房、廉租住房和中 低价位、中小套型 普互市品住房用地 占室第用地的比例 不得低于70% 第一轮调控遭遇市场信赖危机和冷遇,以失败了结。地王再现, 炒房团大量入市,房价进一步追涨。合肥房价打破6000大关。 本演讲是严酷保密的。 第二轮深度调控 每一项具体的政策都凸起重点,精准冲击,通过不同化的地盘、 信贷和税收政策,精准冲击投资投契行为,使得政策更具有针对 性,政策的亮点和力度可谓空前。 河山资本部称,将于 本年3 月至7 月在 全国 开展对房地产用地突 出问题的专项查抄, 本次查询拜访重点针对擅 自改变房地产用地用 途、违规供应地盘建 设别墅以及囤地炒地 等问题。 国资委要求78户不以房地 产为主业的地方企业,要 加速进行调整重组,在完 成企业自有地盘开辟和已 实施项目等阶段性工作后 要退出房地产营业,并在 15个工作日内制定有序退 出的方案。 “新国四条”,要求对贷 款采办第二套住房的家 庭,贷款首付款不得低 于 50% , 贷 款 利 率 不 得 低 于 基 准 利 率 的 1.1 倍 。 对采办首套住房且套型 建筑面积在90平方米以 上的家庭,贷款首付款 比例不得低于30%。 银监会 证明 进 一步认 定二 套 房尺度 ,以 家 庭为单 位 , 认 房不认贷。 3月10日 3月12日 河山资本部再次出台 了19条地盘调控新政, 即《关于加强房地产 用地供应和监管相关 问题的通知》,该通 知明白划定开辟商竞 买包管金起码两成、 1月内付清地价50%、 囤地开辟商将被“冻 结”等19条内容。 3月22日 3月23日 河山资本部会议提出, 在本年住房和保障性住 房用地供应打算没有编 制发布前,各地不得出 让住房用地;将在房价 上涨过快的城市开展土 地出让招拍挂轨制完美 试点;各地要明白并适 当添加地盘供应总量; 房价上涨过快、过高的 城市,要严控向大套型 住房扶植供地。 4月2日 4月14日 财务手下发通知称,对 两个或两个以上小我共 同采办90平方米及以下 通俗住房,此中一人或 多人已有购房记实的, 该套房产的配合采办人 均不合用初次购打通俗 住房的契税优惠政策。 4月17日 4月22日 “新国十条”出台,涉及 “商品住房价钱过高、上 涨过快、供应严重的地域, 贸易银行可按照风险情况, 暂停发放采办第三套及以 上住房贷款”;“对不克不及 供给1年以上本地纳税证明 或社会安全缴纳证明的非 当地居民暂停发放采办住 房贷款”等10项调控办法。 本演讲是严酷保密的。 第二轮调控下的市场表示 楼市陷入“量贬价滞”僵局。市场观望情感浓厚,客户上门量锐减, 一手房和二手房市场发卖均大幅下挫,部门区域房价有松动迹象。 ? 北京、上海等一线城市 销量敏捷下跌,二手房抛 售添加40%,全国呈现退房 潮; ? 部门楼盘呈现打折降价 现象,恒大率先提出在全 国范畴打85折; 合肥新政后市场表示 时间 成交量 4月18日—4月24日 4196套 4月25日—5月1日 1600套 ? 开辟商遍及持观望立场, 销量虽一路下滑,但楼价 仍然坚挺。 5月2日—5月8日 978套 房价照旧坚挺6000 销量跌幅高达329% 本演讲是严酷保密的。 市场将来走势 将来房地产市场政策走势:调控政策仍将继 续,市场进入整固期 目前中国经济仍具有通胀压力,随时可能呈现出台加息、上调存 款预备金率的政策;同时处所当局也在积极出台处所调控政策控 制房价,若是本轮调控继续失效,有可能激发下一波更为峻厉的 税收政策。 办法性质 金融手段 可能出台的具体行动 继续加息 上调存款预备进率 开辟环节:耕地占用税尺度提拔;征收集体地盘时的安 置补助费和地盘弥补费尺度提拔 持有环节:保有环节的出格消费税推、物业税推出 税收手段 本演讲是严酷保密的。 市场将来走势 将来房地产市场走势:持久看好,短期看淡; 买卖两边心态交换,客户采办预期改变, 市场观望情感浓厚 短期市场销量下降 成交量下跌,投资需求受抑,短期内价 格波动不大 金融市场缺乏利好难以反弹,开辟企业 资金链趋紧,降价回笼资金 二手房源添加,挤压新房市场 供需矛盾持久具有 城市新增生齿需求扩大 房地产对城市GDP贡献率 中期市场价钱小幅下降 持久市场仍立于上升成长趋向 此轮调控次要针对室第市场,未涉及贸易地产,新政实施后贸易投资门槛 已根基和室第持平,因而贸易地产无望迎来新机缘,更多投资者会将投资 本演讲是严酷保密的。 目光投向贸易地产,对本案成长更是一大利好。 2 区域 前景 环节词 本演讲是严酷保密的。 高度○速度 区域价值兴奋点1 计谋性功能规划——打形成为安徽“浦东” ? 滨湖区按照“世界目光、国内一流、合肥特 色”的要求,合肥滨湖新区将构成以行政办公、 商务金融、旅游参观为主导的城市功能新核心 。 区域功能规划三重属性: 1- 扩大城市空间成长框架,成立城 市功能新核心 2-提拔城市抽象,由内陆型省会城市 向滨江旅游资本型城市改变 3- 融入长三角经济圈,辐射全省, 带动皖江城市带成长,加快中部兴起 本演讲是严酷保密的。 区域价值兴奋点2 滨湖新区的扶植力度——品牌开辟商造城活动 +当局鞭策培养的令人惊讶的滨湖速度 开辟扶植 规模大速度快 汗青2年多,全区拟建并落实签约房建面积达1,423万 平方米,接近于合肥老城区房建面积的3倍。区域建成 面积已达8.23平方公里,累计完成投资总额266亿元。 并已有5万以上生齿入住。 交通路网 现代大交通系统 全区新建道路33条,同时在建的轻轨1号线、高铁站, 新桥机场和已投入利用的BRT快速公交、滨湖城际大 交通系统框架闪现。 根本配套 强势教育、医疗配套投入利用 区内堆积了合肥一中、四十六中、师范附小等近10所 优良教育机构;3级滨湖病院业已投入利用。此外,合 家福超市、竟然之家进驻开业,40万平米的Shopping Mall项目亦将于近期投入运营。 招商引资 大招商 、招大商 滨湖安身全国范畴招商,目前入驻项目总规模已近 1500万平方米,招商引资已累计入驻项目近40个,涉 及总投资跨越300亿元 本演讲是严酷保密的。 价值与风险并存 在外埠投资客户的助推下,滨湖新区成为合肥09年房价 涨幅最快的区域,但也将是受新政影响最大的区域 滨湖区客户构成 当地投资客 户, 30% ? 受政策面的利好,滨湖在全省范畴内的影响力逐步增大,外埠客 户纷纷看好置业滨湖,使得滨湖区成为09年合肥最火的区域,发卖 速度最快,房价上涨幅度最大的区域。 ? 滨湖区成交客户中,外埠客户约占60%。而新政对外埠投资投契 外埠投资客 户, 60% 当地自住客 户, 10% 型客户购房需求的打压,将对滨湖区的房地产市场带来重挫。 本演讲是严酷保密的。 3 市场 合作 环节词 本演讲是严酷保密的。 办公○公寓 办公市场阐发 ——成长趋向 合肥写字楼进入快速成长阶段,新建写字楼质量呈现高端 精细化趋向,区域性商务集群效应闪现。 年代划分 对应写字楼产物 第一代写字楼产物 (低档) 第二代写字楼产物 (中档) 代表物业 价值点特征 室第小区或低档商住楼为主, 只讲究办公成本和地段位置 以中低档商住楼为主,讲究 办公成本和地段的同时,开 始讲究建筑外部抽象 起头呈现真正意义上的纯商 务办公楼,讲究地段、办公 性价比的同事,起头讲究建 筑抽象及产物力的制造,着 重强调硬件质量感及档次 次要入驻客户 1999-2003 —— 刚成立的小企业 2003-2004 年 天徽大厦 初具规模的中小 成长型企业 具有必然规模的 成长型企业,及 部额外资公司和 部额外埠驻当地 公司 2004年2006年 第三代写字楼产物 (高档) 百大CBD 财富广场 香港广场 置地广场 新城国际 绿地赢海 湛蓝商务港 2007年-至 今 第四代写字楼产物 (生态智能) 产物精细化成长,强调建筑 投资户、成长型 抽象、硬件配套、车位配比、 公司、外资企业、 物业办理等高质量要素 外埠驻当地公司 本演讲是严酷保密的。 办公市场阐发 ——分布款式 合肥市写字楼全体分布遍地开辟,多极并存,款式呈现主 要向两个区域核心(政务区和北一环)集中的趋向 黄潜望板块 遍地开花,多级并存 本演讲是严酷保密的。 办公市场阐发 ——供需环境 09年合肥写字楼去化量和成交价钱较往年均有较大幅度提 高,但相对其他物业类型其消化量仍然不大。估计2010年 办公市场新增供应量跨越100万方,合作压力相对较大。 ? 跟着城市经济成长,合肥办公物业市 场发卖呈现逐年递增的趋向; ? 09年在合肥市场供销两旺的势头下, 50 70 6400 6135 60 6200 6000 5800 办公市场的发卖量和发卖价钱达到了近年 来的颠峰。 40 5564 60 5600 5400 5200 5330 30 5240 ? 截止2009年,合肥办公市场累计供应 量123万方;同期吸纳量达到86万方,按 以往经验平均年消化量30万方摆布,在不 20 10 25.2 10.8 23 5000 4800 4600 0 发卖量 2006 10.8 5240 2007 25.2 5330 2008 23 5564 2009 60 6135 考率新增供应的环境下,仍需3-4年的去 化时间,将来合作压力较大。 ? 09年地盘拍卖中办公用地跨越400亩, 将来新增办公跨越100万方。 本演讲是严酷保密的。 发卖均价 办公市场阐发 ——合作层级 合肥在售写字楼市场可按照质量、价钱和地段成熟度等因 素分为三个层级,而滨湖新区办公市场刚起步,不具备以 上合作劣势,因而独立于3大市场层级之外 板块 政务区板块 焦点驱动力 房钱/售价 房钱:30-40元/㎡/月 售价:8500元/㎡ 客户形成 外埠企业的驻合肥 分公司和分支机构/ 当地企业 外埠企业的驻合肥 分公司和分支机构/ 当地企业 中小办事类私营企 业/当地企业 发卖代办署理/告白筹谋 及代办署理公司/外埠公 司分支机构 —— 电子科技、医药研 发、发卖企业 代表楼盘 绿地蓝海 湛蓝商务港 置地汇丰广场 金鼎国际 财富广场 和地大厦 绿地赢海 BOSS核心 浙商大厦 西环汇峰大厦 安高广场 白宫 中瑞大厦 第一梯队 质量/成熟型 北一环板块 区域前景 生态情况 物业质量 交通便当 集群效应 物业质量 成熟空气 商务空气 轨道交通 交通便当 商务空气 区域前景 财产园区 价钱凹地 区域前景 房钱:45-65元/㎡/月 售价:8000元/㎡ 马太板块 房钱:30-50元/㎡/月 售价:7000元/㎡ 房钱:25-40元/㎡/月 售价:5500元/㎡ 售价: 7000元/㎡ 房钱:20-40元/㎡/月 售价:5000元/㎡ 售价: 5700元/㎡ 第二梯队 区位劣势型 三里庵板块 (长江西路) 黄潜望板块 第三梯队 财产主导型 高新板块 滨湖新区 外埠投资户/当地企 业 滨湖世纪城 国际商务核心 本演讲是严酷保密的。 办公市场阐发 ——区域合作 目前区域内在售和即将发卖的写字楼体量跨越20万㎡,从 已拍卖的办公用地看估计将来新增写字楼约30万㎡,占全 市将来新增写字楼供应的30% 蓝鼎国际 商务核心 滨湖国际商务 核心 滨湖新区地盘供应市场 地块号 BHC-03-2 占地面积 35.1亩 地盘性质 贸易/办公 湖南大厦 BHG-04 38.25亩 办公 BHF-1-2A 6.67亩 贸易/办公 BHA-11 BHC-04-2 BHE-11 60亩 110亩 171.65 栖身/办公 栖身/办公 贸易 滨湖高速时代广场 本演讲是严酷保密的。 办公市场阐发 ——区域合作 目前区域内在售办公项目仅滨湖国际商务核心,其抽象、 规模、品牌均优于本案 推售体量 滨湖国际商务 核心 约10万㎡ 面积区间 84-119㎡ 发卖价钱 5700元/ ㎡ 发卖率 一栋因当局关 系全体团购 另一栋60% 配套 地方空调 4部电梯 滨湖国际商务核心 产物 软件 硬件 户型面积适中 无 地方空调/4部电 梯 外挂穿孔铝合金 板 保温降噪 产物 本 案 户型面积较小 全朝南 ? VRV/3部电梯 通俗外立面 VS 软件 硬件 外立面 外立面 本案在产物本身上具有必然比力劣势,但在对于写字楼最为环节 的抽象、商务空气、规模和品牌上与合作敌手具有较大差距 本演讲是严酷保密的。 办公市场对于本案的启迪 ? 板块间的合作启迪:将来市场所作惨烈,中高端写字楼产物占 据市场支流,具有集群效应的区域内具有无可对比的优胜性 2010年写字楼市场供应量激增,呈现较着的供大于求现象,在现 阶段中高端产物占领主导地位的环境下,滨湖区写字楼市场无论 从地段、商务配套等方面均无强无力的合作劣势 ? 区域内的合作启迪:商务情况缺乏,孤掌难鸣,价值难以实现 滨湖区的商务市场方才起步,区域内仅滨湖国际贸易核心一个商 务项目在售,商务天气尚未建成,商务软情况和配套根基没有, 因而区域内办公发卖价钱低于室第,短期内价值难以表现。 本演讲是严酷保密的。 商务公寓市场阐发 ——分布款式 商务公寓在合肥起步较晚,在售项目录要集中在大蜀山板 块、经开区和北部生态板块 馥邦新世界 安粮蓝寓 乐客来国际核心 金徽100 港澳钻界 青年城1号 国耀大千世界 很是空间 本演讲是严酷保密的。 商务公寓市场阐发 ——全体市场 在售商务公寓项目以精装修中小户型为支流产物,以栖身 型商务公寓为主,总价劣势凸显,市场发卖环境较为乐观 代表项目 国耀大千世界 经 开 区 港澳钻界 青年城1号 很是空间 乐客来国际核心 大蜀 山板 块 规模 10万㎡ 5万㎡ 10万㎡ 5.7万㎡ 6万㎡ 产物设想 精装修 40-60㎡ 50-60㎡精装修 35-75㎡ 精装修 78-85㎡两室 售价 6500元/㎡ 4500元/㎡ 6100元/㎡ —— 4980元/㎡ 发卖环境 一期售罄 二期即将认筹 80% 80% 即将开盘 90% 金徽100 5万㎡ 56-125㎡ 3.2米层高 地方空调 40-100㎡ 45-107㎡ —— 未售 安粮蓝寓 北部 区域 馥邦新世界 3.8万㎡ 5万㎡ 5000元/㎡ 4400元/㎡ 40% 45% 本演讲是严酷保密的。 商务公寓市场阐发 ——供需环境 商务公寓因其具备办公和商住的双重功能,房钱较中高档 写字楼更具性价比,租售环境乐观,市场潜在需求较大 从现有市场猜测,目前在商住楼中 代表项目 中环国际 广场 旺城国际 圣大国际 华地大厦 房钱 40-50 租售环境 客户 自住为主(四周物流公司、事 务所白领),投资较少 自住一半,周边白领,外贸网 络等小公司 投资客为主(部门浙江投资客) 律师事务所、通信电信公司 办公企业近3000家,按照十一五计 划,将来中小企业数量将添加1倍, 从将来商住楼办公企业的数量来看, 将来商住楼总需求量将达到至多30 万方摆布,目前商住楼市场总供应 量在20万方,将来市场具有机遇。 100% 100% 90% 90% 40-50 50-60 20-30 本演讲是严酷保密的。 商务公寓市场阐发 ——区域合作 区域内仅滨湖世纪城酒店式商务公寓在售,其软硬件设置装备摆设 及规模优于本案 推售体量 滨湖世纪城 酒店式公寓 面积区间 发卖价钱 发卖率 硬件配套 精装修 地方空调 7部电梯 约5万㎡ 50—106㎡ 6500元/㎡ —— 滨湖世纪城酒店式公寓 产物 软件 硬件 本 产物 案 全朝南小户 ? VRV 通俗外立面 户型丰硕,弹性 空间较大 精装修 地方空调/7部电 梯 外挂穿孔铝合金 板 保温降噪 VS 软件 硬件 外立面 外立面 本案在产物上的相对劣势较大,但在规模和软件配套上与合作对 本演讲是严酷保密的。 手具有差距,后期应重点填补。 商务公寓市场对于本案的启迪 市场启迪1 商务公寓作为介于写字楼和通俗公寓的两头产物,因其低 总价、低置业门槛、栖身办公双兼顾的劣势而更容易被消 费者采取。 市场启迪2 商务公寓市排场对的市场所作强度比拟写字楼较弱,市场 需求仍具有较大缺口,具有必然成长空间。 本演讲是严酷保密的。 「演讲思绪与框架」 1 项目本体前提及属性界定 博冠堂对项目方针的理解 2 3 4 5 6 7 本演讲是严酷保密的。 对将来市场的研判 焦点问题的提出及处理 焦点问题的提出及处理 项目全体定位 项目营销策略 演讲回首 项目现状与告竣方针之间的矛盾 方针回首 项目现状 ? 项目亮点不足 次要矛盾 速度 短期内回现 ? 楼市道临横盘调整 ? 市场观望情感稠密 利润 实现预期利润 ? 市场发卖量大幅下滑 ? 区域表里埠主力投资客户需求被遏制 ? 区域商务配套刚起步,商务情况稀薄 ? 区域办公物业发卖价钱低于室第 楼市拐点+主力外埠客 户被抽离+将来合作激 烈+区域商务情况不成熟 现金流+风险节制 VS 有序开辟 稳健运营 ? 将来办公供应量急剧添加,合作激烈 ? 商务公寓市场具有成长空间 本演讲是严酷保密的。 焦点问题的提出及布局化 焦点问题:基于项目本身酒店式公寓设想和房地产市 场的横盘调整,应选择如何的成长标的目的和营销策略? 计谋层面 ——准确的标的目的 把握准确的成长标的目的,跳呈现有市场所作圈层 策略层面 ——顺势营销 精准定位,成立个性明显的市场抽象,规避劣势 把握楼市拐点,调整营销策略,实现营销方针 本演讲是严酷保密的。 焦点问题处理——成长标的目的 市场操作层面 写字楼市场所作>商务公寓市场所作 项目本身在写字楼市场没有凸起合作劣势 区域商务情况尚未构成,添加发卖难度 发卖实现层面 办公产物在现行价钱 根本上可实现发卖额: 1.5万㎡×5500元/㎡ 商务公寓在现行价钱 根本上可实现发卖额: 1.5万㎡×6500元/ ㎡ VS =8250万 =9750万 我司认为商务公寓是本案商务物业的最佳标的目的 建议选择1#楼东单位作为首发物业推向市场 本演讲是严酷保密的。 焦点问题处理——市场营销 ? 搭大盘便车,借势共生 占位层面 挑战者/借势 ?以市场挑战者姿势入市,站在以“滨湖城市六合” 为核心的版块开辟理念高度,以滨湖大盘搭台唱戏, 共享区域客户 产物层面 差同化/价值提拔 ?提拔产物附加值 ?在概念和抽象上远离合作敌手,成立完专属本人的价 值系统 ?总价节制 营销层面 体验式/精细化 ? 体验式营销,让客户直观感触感染产物价值 ?安身产物质量提拔根本上,精细化营销,拓宽立异 营销渠道 本演讲是严酷保密的。 「演讲思绪与框架」 1 项目本体前提及属性界定 博冠堂对项目方针的理解 2 3 4 对将来市场的研判 焦点问题的提出及处理 项目全体定位 项目全体定位 项目营销策略 演讲回首 本演讲是严酷保密的。 5 6 7 1 价值 提拔 办事提拔 抽象提拔 产物提拔 质量提拔 本演讲是严酷保密的。 抽象提拔 抽象提拔—— 加强栖身、办公于一体的抽象功能 办事提拔 产物提拔 精装修酒店式入户大堂 质量提拔 精装修公共空间 本演讲是严酷保密的。 抽象提拔 产物提拔—— 多重气概精装公寓 办事提拔 产物提拔 质量提拔 提拔精装修尺度,在设想 过程中充实考虑项目栖身、 办公的双重功能: ? 品牌装修材料; ? 人道化细节装修; ? 自选式装修处理方案; ? 自在组合式商务公寓; 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 抽象提拔 质量提拔——合肥首家提出LOW-8低碳节能服 务系统 产物提拔 办事提拔 质量提拔 全天候智能安保系统 8 1 外墙外保温系统 24小时热水供应系统 7 2 节能外窗系统 LOW-8 节能电梯系统 6 3 低辐射系统 节能新风系统 5 4 VRV地方分户空调 操纵时下最风行的低碳环保概念,并矫捷渗入使用到产物傍边,全 方位的提拔产物质量档次,立意新鲜,具有高瞻性的意义。 本演讲是严酷保密的。 抽象提拔 办事提拔——高端品牌物业人道化办事 办事提拔 产物提拔 家居办事系统 质量提拔 交通办事系统 五星级物业办事 五大办事系统 商务办事系统 日常办事系统 代办办事系统 塑造本案独有的办事价值 —— 学区政策 —— 享受居民用水用电 本演讲是严酷保密的。 2 客户 定位 本演讲是严酷保密的。 滨湖客户构成 滨湖客户次要有3类:当地需求型、政策被动型、资本驱 动型 当地需求型 (原著民以自住为主) 政策被动型 (泛公事员阶级自住+投资双重目标) 资本驱动型 (外埠客户为主教育型投资为主) ? 刚性或多次置业客户 ? 拆迁新增客户 地缘性客户所占比例少,且大 多已获得拆迁安设房,因而的 采办力相对较弱 ?当局规划实施带来的市区相关 人群 ?工作缘客户 受当局规划强制施行,被动置 业 ?合肥市区及周边城市中高收 入阶级及泛公事员阶级 受资本驱动,为外部强势教育 资本和规划前景吸引 需求无限,约占10% 被动补缺,约占30% 采办主力,约占60% 将来可能增量群体:受滨湖前景吸引的外埠投资客户+对滨湖日趋关 注的当地投资客户+滨湖日益成熟带来的就业人群 本演讲是严酷保密的。 本案客户定位 受滨湖前景吸引的外埠投资客户+受滨湖教育资本吸引 的当地投资客户(泛公事员阶级/政经阶级) 焦点客户:40%~50% 置业群体:受教育资本驱动的当地投资客户 职业特征:泛公事员,个别老板、中小企业老板 置业目标:投资/学区 置业特征:大都为初次置业,购房为学区和投资目标 潜 在 客 户 重 要 客 户 核 心 客 户 主要客户:30%~40% 置业群体:受滨湖将来成长前景吸引的外埠投资客户 职业特征:泛公事员、个别户、中小企业老板 置业目标:投资 置业特征:多次置业者,以投资为购房目标 潜在客户:5%~10% 来历:过渡性栖身的刚性需求 本演讲是严酷保密的。 3 项目 定位 本演讲是严酷保密的。 项目全体定位 项目资本 商务+栖身+旅游+教育为一 体的复合区域价值 贸易/办公/公寓 定位 挑战者 三位一体的现代商务分析体 项目功能 差同化合作 成立全新价值标签 连系以上要素,以及本项目标预期方针导出本案的项目定位: 滨湖○活性互动商寓体 本演讲是严酷保密的。 一场关于20万人的高贵“南进” 堆积都会活力…… 展示国际时髦…… 共享便利糊口…… 立体化的糊口空间 滨湖CBD活力核心 多维立体复合型物业 绿色低碳活性空间 本演讲是严酷保密的。 全体案名建议 凸起项目标 区位劣势 湘域,既有享誉的谐音。 又暗合湖南商会的广义, 向别传递了一个富有分析 表达出规模、质量档 次高、富有时代感的 建筑意义。 性功能集群的消息。 本演讲是严酷保密的。 商务公寓定位 商务公寓给人们带来的是一种多元化的、充满时髦、自在、又富有立异精力的全 新栖身感触感染。它面临的客户群充满聪慧,又目光独到,因而它的定位该当具有前 瞻性和缔造性的。 4C级精装行政第宅 阶级(CLASS) 凸起产物特质 政经阶级的专属私产 地方(CENTER) 4大功能区域焦点 节能(CONVERSATION) 8项低碳节能科技 凸起产物功能属性:栖身/办公/投资/三栖万能 礼节(CEREMONY) 本演讲是严酷保密的。 5星级专家物管办事 商务公寓案名建议 融 寓 融寓,又有荣誉之谐音,它意味着政经专属 阶级的自卑感和成绩感。一个融字,更是精 炼涵盖了产物本身所包含的自在、私享、时 尚的多元价值。 本演讲是严酷保密的。 抽象主题定位 产物诉求点 滨湖4C精装第宅 政经阶级私享居所 2010,滨湖决定合肥 摆布城市价值观 客户诉求点 区域诉求点 价值诉求点 本演讲是严酷保密的。 项目焦点卖点价值系统 项目魂灵:“4C级精装行政第宅” 当局+品牌 开辟商结合 驱动下的区 域劣势 CBD/CLD/RBD/CED 区域价值逐渐兑现 开辟商 实力表现 80%物业自留运营,彰显开辟商雄厚实力 精装修大堂/公共空间 产物 产物和服 务全面领 先 功能 办事 本演讲是严酷保密的。 多重气概精装方案 LOW-8低碳节能系统 贸易/栖身/办公三栖万能 五星级办事六大办事系统 「演讲思绪与框架」 1 项目本体前提及属性界定 博冠堂对项目方针的理解 2 3 4 对将来市场的研判 焦点问题的提出及处理 项目全体定位 项目营销策略 项目营销策略 演讲回首 本演讲是严酷保密的。 5 6 7 淡市营销下的策略总纲 展现策略 ? 卖产物,不卖概念,武装到牙齿的精细化展现 推广策略 ? 勾当营销,先旺人气 ? 发卖节点集中推广 发卖策略 ? 关心客户心理变化,矫捷调整发卖策略 本演讲是严酷保密的。 营销策略施行 展现策略 ?卖产物,不卖概念,武装到牙齿的精细化展现 焦点售卖系统: 售楼处 营销体验系统: 样板房、抽象墙、售楼部等 导视系统: 区域导视系统 电子展现系统: 三维展现 办理及办事展现: 物业办事、安防系统、装修材料等 展 示 体 系 本演讲是严酷保密的。 焦点售卖系统 售楼部焦点展现 ? 售楼处室内粉饰档次与产物档次间接挂 钩,应表现质量感和现代文雅感; ? 尽量以大面积开敞空间展现为主,避免 小空间的割裂; ? 室内设置装备摆设居家型高档设备设备,营建现 代栖身空气,让置业者提前感触感染栖身感 觉。 ? 售楼处除了设置主展现区外,应设置功 能系统展现区,以展现诸如安防系统、 电子智能办理系统以及装修材料等; ? 欢迎休憩区及主展现区均应设置电子展 示设备,对项目规划进行三维展现; 本演讲是严酷保密的。 营销体验系统 多重气概的样板房展现,协助客户成立产物直观价值 本演讲是严酷保密的。 营销体验系统 外围包装设立超高抽象墙,大面积长景展现,彰显气 势及抽象,自动争取客户视线 ?在工地外围以北、西、东为主 树立抽象围墙,加强本项目印象 ?在环节位置设置异构体,凸现 抽象墙质感和明示性 本演讲是严酷保密的。 营销体验系统 大牌展现:在合肥市区及滨湖区的环节交通节点设置 大牌告白,展现项目抽象 ?在滨湖世纪城附近以截流客户; ? 在徽州大道、金寨路次要交通 道口设置告白大牌,加强抽象展 示。 三孝口 区域内大牌点 徽州大道与一 环交口 本演讲是严酷保密的。 导视系统 成立完美的区域导视系统,指导置业者成功抵达项目地点地 道路包装 ? 大牌告白设置:项目附近 ? 道路包装及导视:紫云路、 玉龙路、万泉河路 告白牌 道路导视 本演讲是严酷保密的。 在售楼部休憩区设置电子展现系统,播放项目宣传片, 电子展现系统 “洗脑式”的看房体验 三维展现:对区域前景、社区规 划、产物质量及办理办事等进行 全方位展现,加强置业者对项目 的认同感 本演讲是严酷保密的。 办理及办事展现 社区物业办理系统及团队展现:展示完满售后办事,增 加置业者归属感 本演讲是严酷保密的。 营销策略施行 ?勾当营销,先旺人气 ?发卖节点集中推广 推广策略 推 广 体 系 区域客户拦截 勾当营销 老带新圈层推广 媒体推广蓄客 本演讲是严酷保密的。 客户拦截 进行无效的地面客户拦截,最大限度争取客户来历 道路包装 ? 主导拦截办法: 大牌告白; 道路导视; 外围展现 告白牌 道路导视 本演讲是严酷保密的。 勾当营销 勾当旺场,带动听气。大勾当少而精,提高关心度和 市场出名度,小勾当不竭暖场。 重点发卖节点大型勾当: ? 认筹 ? 开盘 带动听气的旺场小勾当: ? 售楼核心开放 ? 样板房开放 ? 节假日促销 本演讲是严酷保密的。 老客户圈层推广 对现有客户资本进行系统化的维护为本项目进行针对性 的圈层营销奠基根本 现有客户 意向或成交客户 建 立 圈 层 客 户 资 源 维 护 体 系 项目已存储客户 维 护 圈 层 回访客户 ?按期短信 ?德律风回访 材料寄送 ?电子楼书 ?电子客户 ?通信 华诞问候 ?贺卡、鲜花 订送 奖励政策 ?老带新,赠 送办理费等 物质奖励 圈 层 传 播 自动:会员勾当 ?老客户答谢勾当,会员能够 带随行人参与 被动 ?会员向伴侣的口碑传布、资 料传布 本演讲是严酷保密的。 媒体推广 发卖节点重点集中推广,日常推广以有针对性的、小成本 媒体推广模式为主 重点推广渠道 日常推广渠道 ? 短信 ? 报纸 连结在新安、合晚、商报的三大支流媒体的 曝光强度,在发卖的主要节点,集中发布报 纸告白。 连结每周一次的发送频次,重点拓展、笼盖合肥城区 及3县,共同项目节点、促销及勾当消息。 ? 收集 ? 户外 次要以论坛的形式发布项目勾当消息,构成相关收集 话题。 持久渗入项目理念,成立市场抽象。 ? 单页 周小节假日外出派发项目单页。 ? 楼宇告白 定点投放出租率高、入驻企业档次较高的写字楼,高 档社区。投放内容以产物手册及勾当消息为主,包管 时效性。 本演讲是严酷保密的。 营销策略施行 发卖策略 ?关心客户心理变化,矫捷调整发卖策略 销 售 策 略 矫捷的价钱策略 矫捷的付款体例 老客户关系办理维护 提高团队本质及施行力 本演讲是严酷保密的。 矫捷价钱策略 单价持平,节制总价。以划一单价树立区域高档抽象, 以差同化总价分流客户,满足方针客户价钱需求 价钱策略 以区域高端项目划一单价,跻身高端项目梯队,树立 产物价值根本 单价 总价 节制总价,以差同化总价分流支流客户,指导客户群 发生细分,提拔项目价值 本演讲是严酷保密的。 矫捷付款体例 多种付款体例并用,降低置业门槛,扩大客户面 降低置业门槛: ? ? ? 首付以分期付款体例实现; 降低首付,可低至1-2成; 零首付,开辟商垫资。 本演讲是严酷保密的。 老带新办理 添加老带新刺激力度,推进成交,包管客户对项目标持续 关心度 目标:推进成交;包管客户对项目标持续关心度 引见新客户并成交 获取累积积分 未成交客户 成交客户 老客户 签 订 购 房 合 同 融寓 兑 现 “老带新”奖励兑现细则: ? 每成交一个客户,老客户获取必然的现金 奖励; ? 每成交一个客户,老客户获取响应的积分, 几分可累计; ? 成交客户获取购房优惠,同时可参与“老 带新”勾当; ? 老客户积分能够多种体例实现:现金领取; 充抵物业办理费;可获取实物奖励等 本演讲是严酷保密的。 团队培训 发卖团队专业培训系统——加强办事认识,提拔客户办理 能力 所处阶段 根本能力 培训 专业礼节 培训 培训课程 ?建筑学常识,发卖代表示场发卖指引 ?若何成为发卖明星、客户现场沟通、客户心理阐发 ?德律风营销、逼定技巧、若何告竣买卖 ?客户赞扬及危机办理、制造超等团队 ?商务礼节/发卖礼节 ?职业礼节规范 ?现场办事技巧 ?跑盘指引(合作区域及楼盘阐发数据汇集) ?项目产物及卖点阐发 ?项目百问讲解 ?项目专题培训(规划及建筑设想/园林设想/工程/房地产法 规/按揭/现场财政办理/物业办理等专题讲解并答疑) ?VIP打点流程 ?阶段性举办专题沙龙 ?选房流程 ?认购书条目注释及填写 ?买卖合同副本及附件的公约注释 ?针对残剩房号和客户关心环境举办沙龙 项目根本 学问培训 蓄客期 开盘期 持销期 本演讲是严酷保密的。 项目营销总控图 发卖节拍 营销节点 售楼部/样板房启用 项目筹备期 抽象导入蓄客期 开盘期 持续热销期 尾盘期 认筹 开盘 阶段方针 渠道推广 勾当营销 搭建项目抽象系统 户外 成立市场抽象 户外/报纸/收集 低成本渠道的渗入式营销,实现快速发卖 报纸/收集/短信/单页/楼宇广 告 开盘庆典 售楼部/样板房启动典礼 相关物料 阶段工作 楼书、宣传片、沙盘、DM、户型、礼物 ?售楼部选址、装修 ?样板房装修 ? 现场导视系统 ? 发卖物料预备 ? 发卖培训 ? 阶段推广摆设 ?开盘勾当组织 ?系列勾当筹备 ?发卖培训 ?阶段推广摆设 ?按照发卖速度和价钱当令调整工作重点 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 本演讲是严酷保密的。 「演讲思绪与框架」 1 项目本体前提及属性界定 博冠堂对项目方针的理解 2 3 4 对将来市场的研判 焦点问题的提出及处理 项目全体定位 项目营销策略 演讲回首 演讲回首 本演讲是严酷保密的。 5 6 7 将来房地产走势 ? 房地产市场持久看好,短期看淡; 区域成长前景 将来市场研判 ? 滨湖新区近景价值劣势较着,但受新政影响较大,价值与风险并存 将来市场所作 ? 写字楼市场将来供应激增,合作激烈,中高端产物占领市场支流, 区域内商务情况缺乏,短期价值难以实现; ? 商务公寓市场所作情况相对较弱,具有必然成长空间 项目成长标的目的 商务公寓 展现策略 ?卖产物,不卖概念,武装到牙齿的精细化展现 淡市下的营销策略 推广策略 ?勾当营销,先旺人气 ?发卖节点集中推广 发卖策略 ?关心客户心理变化,矫捷调整发卖策略 本演讲是严酷保密的。 愿与合肥晟佳共创项目夸姣将来! 报告请示竣事,感谢倾听! 2010年5月15日 本演讲是严酷保密的。

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